Bên cạnh các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng các thành quả lao động do mình tạo ra trên đất, người sử dụng đất còn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy muốn thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì? Luật Hoàng Anh xin trình bày trong bài viết dưới đây.
1. Khái niệm
Quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất lần đầu tiên được xuất hiện khi Luật đất đai 1993 ban hành và được tiếp tục kế thừa và phát huy trong nnhững lần sửa đổi, bổ sung và ban hành mới Luật đất đai sau này. Theo đó, Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. [quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013]
a, Các điều kiện cần thiết [quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật đất đai 2013]
Người sử dụng đất muốn thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần có 03 điều kiện sau:
i, Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ 02 trường hợp:
+ Trong khi nhận thừa kế, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được thực hiện quyền khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
ii, Người sử dụng sử dụng đất không có tranh chấp
iii, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên là hoạt động kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án do cơ quan thi hành án tiến hành
Kê biên quyền sử dụng đất là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự được áp dụng thường xuyên hiện nay để đảm bảo thi hành án căn cứ trên bản án, quyết định, quyết định thi hành án , quyết định cưỡng chế thi hành án.
Về bản chất, khi quyền sử dụng đất bị kê biên tức quyền sử dụng đất này không còn thuộc sở hữu của người đứng tên trong Giáy chứng nhận nữa. Khi đó, người sử dụng không thể thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất nữa.
iv, Đất được sử dụng đang trong thời hạn.
Bên cạnh các loại đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài, cũng có các trường hợp đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao với thời hạn 50 năm, 30 năm…. Khi đó, đất còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
b, Các điều kiện riêng [quy định tại Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013]
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện như điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
3. Thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất [quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013]
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
Thời điểm có hiệu lực: kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư [quy định tại Khoản 34, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ]
a, 04 điều kiện áp dụng phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
i, Đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định là đất thuộc diện thu hồi.
ii, Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
iii, Việc góp quyền sử dụng đất phải có phương án và việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
iv, Bên cạnh đó, phải đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.
b, Cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định về góp quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Luật Hoàng Anh
Tôi có câu hỏi mong Luật sư giải đáp giúp tôi về điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Luật Hoàng Phi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
“a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính do được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI 19006557 để được tư vấn.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào? Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu? Khi phát sinh tranh chấp thì phải giải quyết như thế nào? Đấy là những vướng mắc mà rất nhiều khách hàng đã liên hệ tới Luật Minh Gia để giải đáp.
Hiện nay, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất thường xuyên nhưng cũng có rất nhiều người không nắm rõ quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượg quyền sử dụng đất. Dẫn đến nhiều trường hợp các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết bị vô hiệu.
Trường hợp bạn có vướng mắc liên quan lĩnh vực đất đai thì bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia để được hỗ trợ kịp thời.
1. Tư vấn tranh chấp về hợp đồng mua bán đất đai
Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi có đặt cọc mua nhà vào cuối năm 2016. Giá trị căn nhà là 540 triệu đồng/52m2 diện tích nhà. Tôi đã đặt cọc mua nhà với số tiền là 340 triệu. Trong hợp đồng cọc chỉ có tôi với bên bán lăn tay và ký xác nhận không có ai làm chứng việc mua bán này. Do bên bán nhà cho tôi hiện đang thưa kiện với chủ đất. Chủ đất tên C có cháu tên G bán cho anh T là người bán nhà cho tôi. Ông C ký giấy cho anh G thay mặt ông C để ký mua bán đất cho anh T. Lúc đầu chỉ mua 1 phần lô đất, hôm sau a T có mua thêm phần đất còn lại .Sau đó anh T tiến hành xin giấy phép xây dựng và có bán nhà cho chúng tôi và hứa đầu năm 2017 sẽ ra văn phòng Thừa phát lại để tiến hành công chứng cho chúng tôi. Nhưng do ông C không nhận được tiền từ phía anh G nên nói là không có mua bán gì hết và đòi đập bỏ tất cả các căn nhà này. Anh T đang tiến hành thưa kiện với ông C và anh G. Cho tôi hỏi: Trong phần thưa kiện này phần thắng của anh T là bao nhiêu phần trăm. Nếu anh T thua kiện thì chúng tôi không biết anh T có trả lại tiền cho chúng tôi không trả như thế nào? [Trong hợp đồng cọc có ghi là nếu bên bán không thực hiện hợp đồng sẽ đền gấp đôi, nếu bên mua không thực hiện hợp đồng sẽ mất tiền cọc]
Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:
Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hướng dẫn thủ tục khởi kiện dân sự?
Theo thông tin bạn cung cấp, ông C có ủy quyền cho anh G được phép bán đất.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Đối chiếu quy định pháp luật và thông tin bạn cung cấp cần xác định ông C có ủy quyền hợp pháp cho anh G bán đất cho gia đình anh T hay giữa ông C và anh G không có ủy quyền liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai.
Trong trường hợp nếu giữa ông C và anh G có ủy quyền hợp pháp cho anh G bán đất thì anh G được quyền chuyển nhượng cho anh T, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh G và anh T là hợp pháp.
Trường hợp nếu như giữa ông C và anh G không có ủy quyền hoặc giữa anh G và ông C là mua bán nhưng được che giấu bằng việc ủy quyền thì có thể giao dịch giữa anh G và anh T sẽ bị vô hiệu và anh T phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn, nếu có tranh chấp có thể khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền lợi của mình.
2. Điều kiện để Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp
Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia, cho tôi hỏi vấn đề như sau: Gia đình tôi định mua một mảnh đất có nhà cấp 4. Mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ, mảnh đất đó là đất phần trăm, nhà cấp 4 có điện, nước và nghĩa vụ nộp thuế đứng tên ông bà của người muốn bán cho tôi. Hình như mảnh đất này nằm trong quy hoạch nhưng chưa có dự án gì. Có phải đất phần trăm ở đâu cũng nằm trong quy hoạch hay không? Để an toàn khi giao dịch mua bán này xảy ra tôi cần làm những thủ tục gì? Đất này có được nhà nước cấp sổ đỏ hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất."
Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c] Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d] Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Theo đó, một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất bạn có ý định mua lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. do đó thửa đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Khi đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định Điều 188 nêu trên thì bạn và chủ đất tiến hành giao kết hợp đồng và hợp đồng cần được công chứng/chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Còn đối với việc thửa đất phần trăm có vướng vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không và có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào quy hoạch đất của từng địa phương và nếu chủ đất sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.