CafeLand - Thời gian qua, không ít trường hợp dở khóc dở cười, người thuê nhà không chịu trả tiền thuê, chủ đuổi không chịu đi; gây khó khăn và thiệt hại cho chủ nhà.
Chị Lan Thanh [ngụ quận Tân Bình] ký hợp đồng cho thuê nhà với giá 21 triệu đồng/tháng, thời hạn 2 năm; tuy nhiên, mới ở được 6 tháng thì khách không chịu trả tiền hằng tháng, chị yêu cầu khách dọn nhà đi, không cho ở nữa thì khách không chịu đi và bảo hợp đồng còn hạn.
Chị Thanh chia sẻ thêm, nếu dùng “biện pháp mạnh” thì sợ dẫn đến phạm pháp; nếu kiện ra Tòa án thì lo ngại tốn kém thời gian, chi phí; bởi vậy, người thuê nhà cứ nhởn nhơ ở nhà của mình mà không chịu trả tiền, làm thiệt hại đến kinh tế của gia đình chị.
Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, theo điểm b khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Do đó, trong trường hợp người thuê nhà vi phạm như ở trên thì chủ nhà có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu đòi lại tài sản [ở đây là nhà ở] nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.
Ngoài ra, nhằm hạn chế phần nào tình trạng người thuê nhà không trả tiền thuê, chủ đuổi không chịu đi; cũng như giúp bên cho thuê nhà tránh thiệt hại nếu xảy ra tình trạng nêu trên thì trong hợp đồng cho thuê nhà cần phải soạn thảo một cách kỹ lưỡng, chặt chẽ, đặc biệt là chú ý đến những nội dung quan trọng sau đây:
Thứ nhất, phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng, nếu bên nào vi phạm [chậm thanh toán tiền nhà, hết thời hạn thuê nhưng không chịu trả lại nhà…] thì sẽ bị phạt một khoản tiền tương ứng. Trong trường hợp này càng quy định chi tiết càng tốt, để làm cơ sở yêu cầu bên vi phạm chịu phạt.
Thứ hai, phải quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra; như là, trường hợp thanh toán chậm tiền nhà ngoài việc chiu phạt vi phạm hợp đồng nêu trên còn phải bồi thường thiệt hại thực tế gây ra, hay chậm trả lại nhà theo quy định của hợp đồng cũng phải bồi thường thiệt hại.
Việc quy định cụ thể các điều khoản nêu trên sẽ tạo sức răn đe cho bên thuê nhà nhằm mục đích để họ không vi phạm; và dự phòng trong trường hợp họ có xảy ra vi phạm thì người cho thuê nhà có đủ cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu Tòa án có phán quyết bảo đảm được quyền lợi chính đáng cho mình.
Khi hợp đồng hết hạn, nhiều bên sẽ tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê. Trong trường hợp không gia hạn, các bên sẽ thanh lý hợp đồng và bên thuê sẽ phải trả lại nhà cho bên cho thuê. Tuy nhiên, nhiều người không trả nhà khi đến hạn thì chủ nhà phải kiện thế nào để đòi lại nhà?
Không trả nhà khi đến hạn, người thuê có bị phạt không?
Khi hai bên ký hợp đồng thuê nhà thì có thể có thời hạn thuê hoặc không xác định thời hạn thuê. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng thuê có thời hạn: Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn.
- Hợp đồng thuê không xác định thời hạn: Sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên thuê nhà.
- Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Như vậy, nếu thuộc các trường hợp nêu trên, hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt. Khi chấm dứt việc thuê nhà, bên cho thuê phải trả lại nhà thuê theo đúng như tình trạng ban đầu khi thuê trừ đi các hao mòn tự nhiên hoặc đã thoả thuận sau đó theo quy định tại khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự.
Nếu giá trị của nhà thuê giảm sút so với tình trạng ban đầu khi các bên mới thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại [đã trừ đi hao mòn tự nhiên].
Đặc biệt, căn cứ khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự, nếu bên thuê cố tình chậm giao lại nhà thuê cho bên cho thuê thì bên thuê phải chịu:
- Trả tiền thuê trong thời gian chậm trả.
- Bồi thường thiệt hại.
- Trả tiền phạt vi phạm do chậm trả lại nhà thuê nếu hai bên có thoả thuận sẽ phạt nếu bên thuê vi phạm quy định về trả lại nhà sau khi hết thời gian thuê.
- Chịu rủi ro với nhà thuê trong thời gian chậm trả nhà.
Đồng thời, người thuê nếu cố tình không trả lại nhà khi hết hạn thì có thể bị phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP:
Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;
Nếu vì vụ lợi mà sử dụng tài sản người khác trái phép, đã bị phạt hành chính hoặc bị kết án, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng là di vật, cổ vật thì người phạm tội còn phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội sử dụng trái phép tài sản tại khoản 1 Điều 177 Bộ luật Hình sự.
Theo đó, người phạm tội sẽ bị phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng - 02 năm.
Nặng hơn, khi thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị phạt tiền từ 50 - 100 triệu đồng hoặc phạt tù từ 01 - 05 năm: Nhà có trị giá từ 500 triệu đồng - dưới 1,5 tỷ đồng; tài sản là bảo vật quốc gia hoặc phạm tội 02 lần trở lên; lợi dụng chức vụ, quyền hạn; tái phạm nguy hiểm.
Khung hình phạt cao nhất của tội này là phạt tù từ 03 - 07 năm nếu sử dụng trái phép tài sản có trị giá 1,5 tỷ đồng trở lên. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 05 - 20 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề hoặc công việc nhất định từ 01 - 05 năm.
Người thuê nhà không chịu trả nhà, kiện thế nào?
Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự nêu rõ:
Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê
Do đó, trước tiên, khi bên thuê không trả lại nhà khi hết hạn hợp đồng, bên cho thuê cần yêu cầu bên thuê trả nhà cho mình. Nếu bên thuê cố tình không trả, bên cho thuê có thể khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Thủ tục khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn khởi kiện
- Hợp đồng thuê nhà [nếu có]
- Giấy tờ tuỳ thân [bản sao]: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu...
- Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến việc thuê nhà của các bên.
Toà án giải quyết
Các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện [căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự]. Đồng thời, tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này.
Do đó, người cho thuê có thể gửi toàn bộ giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc khởi kiện đến Toà án nhân dân cấp huyện nơi người thuê nhà cư trú [thường trú + tạm trú] để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp bằng cách nộp trực tiếp, gửi theo đường bưu điện hoặc nếu Toà án đó có Cổng thông tin điện tử thì có thể gửi online.
Thời gian giải quyết
Căn cứ Điều 191 đến Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự, thời gian giải quyết vụ khởi kiện đòi nhà có thể kéo dài đến 08 tháng với các hoạt động gồm: Phân công Thẩm phán, thụ lý vụ án, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, chuẩn bị xét xử...
Phí, lệ phí Toà án
Mức án phí, tạm ứng án phí khởi kiện dân sự được quy định cụ thể tại bài viết dưới đây.
Trên đây là giải đáp cho câu hỏi người thuê nhà không chịu trả nhà khi đến hạn, kiện thế nào? Bởi thực tế có thể sẽ phát sinh nhiều tình huống khác nhau nên độc giả có thể liên hệ với LuatVietnam tại tổng đài 1900.6192 để được giải đáp, hỗ trợ.
>> Mẫu Hợp đồng thuê nhà chuẩn xác và đầy đủ nhất