Giá chung cư tại TP. HCM tăng liên tục trong 5 năm qua khiến các căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng khan hiếm, tạo áp lực cho người mua nhà trong việc cân đối tài chính. Vậy, cần bao nhiêu tiền để mua căn hộ tại TP. HCM đang là vấn đề được mọi người quan tâm.
Căn hộ tại TP.HCM có vị trí tốt giá bao nhiêu
Giá chung cư năm 2022 được dự báo tiếp tục tăng do thiếu hụt nguồn cung, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều. Tại TP. HCM, Vndirect Research dẫn số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ trong quý IV/2021 phục hồi nhẹ với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ, đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ, đạt 5.683 căn.
Giá căn hộ thứ cấp tại TP. HCM trong quý IV/2021 ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, trung bình ở mức 4,1% so với cùng kỳ. Theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2021 và năm 2021 của Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân được xếp vào mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, tuy nhiên tại TP. HCM thì hầu như không có dự án có căn hộ giá này. Căn hộ trung cấp tại TP. HCM vào thời điểm cuối năm 2021 đã có mức giá khoảng 35 triệu/m2 đến trên 45 triệu/m2. Căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng, nhiều dự án mới được chào bán.
Bước sang năm mới, báo cáo từ trang Batdongsan cho biết, trong tháng đầu tiên của năm 2022, giá chào bán căn hộ trên các chợ địa ốc online có xu hướng đi lên dù cận kề kỳ nghỉ Tết. Cụ thể, trong tháng 1/2022, giá chào bán nhà chung cư tại TP. HCM trên các sàn trực tuyến nhích nhẹ 1,8% so với tháng 12/2021.
Trong khi đó, các chuyên gia cho biết thị trường năm 2022 đang tái mở cửa và sôi động trở lại ngay từ đầu năm. Nguyên nhân là do việc thiếu hụt nguồn cung sơ cấp, vì thế giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022. Những dự án đi vào giai đoạn bàn giao trong năm 2022 sẽ chứng kiến mức đỉnh tăng giá.
Mua căn hộ tại TP. HCM có mức giá hấp dẫn bậc nhất
Sở hữu vị trí đắc địa và hệ tiện ích cao cấp, D-Aqua là một trong những dự án căn hộ tại nội thành TP. HCM có phương thức thanh toán linh hoạt. DHA Corporation cho biết, mức giá dự kiến của D-Aqua từ 3,2 tỷ cho căn hộ 2 phòng ngủ rộng thoáng.
Trong phương thức thanh toán dự kiến, khách chọn phương án vay vốn chỉ thanh toán 30% giá trị căn hộ, ngân hàng sẽ hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ lên đến 20 năm. Khách hàng còn được miễn lãi suất và ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.
Mặt khác, nếu chọn phương thức thanh toán bằng vốn tự có, khách hàng sẽ chỉ phải chi trả 1 – 2%/tháng để giảm bớt áp lực tài chính, đại diện DHA Corporation cho biết thêm.
D-Aqua kết nối nhanh tới quận 1 chỉ 8 phút và đến quận 4, quận 3, quận 5, quận 10, quận 6 và quận 7 trong vòng chỉ 10 – 20 phút. D-Aqua còn thừa hưởng 125m mặt tiền sông đắt giá tại Bến Bình Đông, ngay chợ hoa Tết quen thuộc của người Sài Gòn.
Nhờ giao thông liên vùng hoàn chỉnh, D-Aqua thừa hưởng mạng lưới tiện ích ngoại khu như: Siêu thị Co.op Mart, siêu thị Metro Bình Phú, chợ Bình Tây, Chợ Lớn, Vincom Hùng Vương Plaza, Vạn Hạnh Mall, Bệnh viện Y Dược, Bệnh viện Chợ Rẫy, Bệnh viện Hùng Vương.
Bên cạnh đó, D-Aqua còn phát triển kèm chuỗi tiện ích nội khu. Điểm nhấn của dự án là kiến trúc tháp đôi hiện đại, khu phố chợ thương mại ngoài trời. Bên cạnh đó, sức hút của dự án đến từ tổ hợp tiện ích đa dạng, hiện đại như: Suối cảnh quan xanh mát, hồ bơi sợi quang học, aqua gym, rạp chiếu phim ngoài trời, đường dạo bộ chân mây,…
Hiện tại, so với các nơi khác, mức giá bất động sản khu vực còn khá mềm. Tuy nhiên, chỉ vài năm nữa khi cầu Bình Tiên với vốn đầu tư 3.507 tỷ hoàn thiện, bus sông số 2 chính thức hoạt động, các tuyến metro hiện đại như số 3A, số 5, số 6 dần hiện diện, nơi đây sẽ trở thành một trong những khu vực bất động sản đáng sở hữu nhất
Vừa qua một nghiên cứu về khảo sát tương quan giữa giá căn hộ chung cư và giá đất được Công ty CP Việt An Hòa – do ông Trần Khánh Quang làm TGĐ đã được công bố trên vnexpress.net. Khảo sát nghiên cứu dựa trên tương quan chi phí nền đất 80m2 [đường nhỏ] và giá thành căn hộ chung cư 70m2 trong cùng khu vực.
Giá căn hộ chung cư và giá đất
Ở phân khúc căn hộ cấp thấp, kết quá cuộc khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đất khoảng 10 triệu/m2 thì làm ra căn hộ có giá thành tầm 22,36 triệu/m2. Còn khu vực có chi phí đất tầm 20-30 triệu/m2 thì giá bán căn hộ tầm 26,6 – 33,2 triệu/m2, tức là đối với căn hộ giá rẻ [chung cư bình dân] thì giá căn hộ cao hơn giá đất, thường nằm ở vị trí xa trung tâm.
Về phân khúc căn hộ trung cấp, nếu trong khu vực giá đất 40 triệu/m2, giá căn hộ trong cùng khu vực thường 37,4 triệu/m2, lúc này giá căn hộ chung cư gần bằng giá đất nền, nếu cao hơn thường là căn hộ cao cấp tại khu vực đó. Nếu căn hộ trung cấp trong khu vực giá đất khoảng 50-60 triệu/m2 thì giá bán căn hộ đó vào khoảng 41,7 – 48,2 triệu/m2, nhìn chung vẫn thấp hơn giá đất cùng khu vực.
Đối với dòng căn hộ cao cấp, thường trong khu vực có đất giá 80 triệu/m2 thì giá bán căn hộ ghi nhận được khoảng 56,7 triệu/m2, lúc này giá đất cao gấp 1,4 lần giá căn hộ. Nếu khu vực có giá đất vượt trên mức 100-120 triệu/m2, thì giá bán căn hộ trên thị trường ở mức 65,3-73,8 triệu/m2. Ở phân khúc này, giá căn hộ thường thấp hơn giá đất khá nhiều.
Cuộc khảo sát nhằm góp phần đem đến cho người mua nhà một số cơ sở để tham khảo trong việc xác định giá bất động sản hợp lý khi tìm mua. Ở phân khúc trung – cao cấp thì việc xác định giá này tương đối bám sát thực tế, tuy nhiên đối với phân khúc giá rả thì giá căn hộ có nhiều biến động.
Giá căn hộ và giá đất nềnLựa chọn mua căn hộ hay đất nền
Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Việt An Hòa xác nhận dữ liệu khảo sát cho thấy căn hộ bình dân thường có đơn giá đắt gấp đôi hoặc nhỉnh hơn giá đất nền cùng khu vực, trong khi giá bán căn hộ trung và cao cấp vẫn còn dưới ngưỡng giá đất nền cùng vị trí. Tuy nhiên, thực tế khách quan là đơn giá đất thổ cư 10 triệu/m2 đã không còn nữa. Vì vậy việc giá căn hộ gấp đôi giá đất chỉ là quá khứ 2015 về trước, hiện nay khi thị trường trải qua các cơn sốt đất, đẩy giá đất lên cao thì việc gấp đôi không còn nữa.
Mặt khác, ở phân khúc căn hộ bình dân thường có những căn hộ diện tích nhỏ 45-50 m2, 01 phòng ngủ, trong khi quy chuẩn tách thửa nhiều nơi tại những khu đô thị phát triển như TP HCM không cho phép duyệt nền đất 50 m2 nữa. Vì vậy, dù đơn giá trên m2 của căn hộ có cao nhưng tổng giá trị lại thấp, hoàn thiện, cộng thêm nhiều tiện ích đi kèm nên được đại đa số người dân có nhu cầu thực đón nhận.
Ông Quang còn cho biết, điểm khác biệt trong cuộc khảo sát này là khi chúng ta đặt giá thành căn hộ chung cư và giá đất nền lên bàn cân so sánh chính là quy mô tài sản không đồng nhất với nhau. Mặc dù các căn hộ chung cư được tính theo đơn giá m2 và mỗi căn nhà đóng gói 60 – 70 m2 nhưng để phát triển một dự án chung cư, đòi hỏi cần phải có quỹ đất lớn hàng trăm thậm chí hàng nghìn m2, giao thông thuận tiện, trong khi đó nền đất khoảng 80 m2 lại ở mặt tiền đường nhỏ.
Vì thế chủ đầu tư mua đất diện tích lớn làm dự án có thể tiếp cận được giá rẻ hơn 30-50% so với đất diện tích nhỏ gần đó. Nhưng bù lại, các chủ đầu tư phải dành thêm quỹ đất để làm hạ tầng giao thông, các tiện ích như công viên, khu sinh hoạt chung…để gia tăng giá trị cho dự án.
Cũng theo ông Quang, việc lựa chọn căn hộ chung cư hay đất nền và nhà liền thổ thì tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính mà mỗi người chấp nhận được ở mức nào.
Tổng kết chung, nhà chung cư tiện ích phong phú hơn đất nền hay nhà liền thổ gấp nhiều lần. Phân khúc trung – cao cấp vị trí gần trung tâm còn phân khúc giá rẻ cách xa trung tâm hơn. Các dự án căn hộ chung cư thường có mật độ xây dựng 35-40% so với diện tích khuôn viên đất, song song đó chủ đầu tư phải làm thêm hầm để xe, diện tích thương mại dịch vụ cũng phải bố trí đầy đủ theo quy chuẩn. Trong khi đó, nền đất hay bất động sản liền thổ lép vế hơn ở các chức năng về tiện ích, chất lượng sống, nhưng bù lại đây là nhóm tài sản tích lũy tốt hơn.