Trong 9 tháng đầu năm 2021, các công ty khu công nghiệp niêm yết trên sàn đã đạt 26,4 nghìn tỷ đồng doanh thu [+5% YoY] và 5,8 nghìn tỷ đồng lợi nhuận ròng[+17,9% YoY]. Biên lợi nhuận tại các doanh nghiệp được ghi nhận mở rộng phần lớn là do mức giá thuê KCN tăng mạnh so với cùng kỳ và có thêm doanh thu khi các KCN mới đi vào hoạt động.
Điển hình cho các doanh nghiệp KCN có mức tăng trưởng mạnh có Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc [mã chứng khoán: KBC] ghi nhận doanh thu Q3/2021 từ mảng khu công nghiệp là 2.100 tỷ đồng, tăng 306,4% YoY.
CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa [mã chứng khoán: TID] cũng có mức lợi nhuận ròng tăng trưởng 366% YoY. Để đạt được mức tăng này, doanh thu từ phân khúc KCN đã tăng 96% YoY do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nhờ vậy, biên lợi nhuận gộp cũng được nâng từ mức 26% lên 69%
Bên cạnh đó, CTCP Long Hậu [mã chứng khoán: LHG] trong chu kỳ này cũng nhận về mức doanh thu thuần đạt 718 tỷ đồng [+56% YoY]. Trong năm qua, giá thuê đất tại doanh nghiệp đã nâng lên mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê [+21% YoY], tạo bước đà để đẩy doanh thu cho thuê đất KCN tăng 212% so với cùng kỳ.
Triển vọng năm 2022: nhu cầu thuê tiếp tục tăng mạnh
Xu hướng dịch chuyển đầu tư ra ngoài Trung Quốc vẫn tiếp diễn do chính phủ nước này theo đuổi chiến lược “zero COVID”- ngăn chặn triệt để Covid-19. Tuy vậy việc kiểm soát gắt gao, thực hiện yêu cầu cách ly và hạn chế đi lại cũng ảnh hưởng rất lớn tới nền sản xuất và vận tải biển. Các hạn chế này đồng thời cũng khiến cuộc khủng hoảng chuỗi cung ứng ngày càng trở nên trầm trọng.
Trước những chính sách nghiêm ngặt của Trung Quốc, không ít nhà đầu tư chọn dời hệ thống sản xuất sang các quốc gia lân cận kiểm soát tốt dịch bệnh để duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Trong làn sóng dịch chuyển đầu tư này, Việt Nam đã trở thành điểm sáng cho dòng vốn ngoại cập bến.
Theo ông Nguyễn Văn Toàn - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài [VAFIE] cho biết, năm 2021 đầu tư nước ngoài không có quá nhiều biến động. Vốn đầu tư trực tiếp [FDI] đăng ký mới, đăng ký tăng thêm đều tăng. Số lượng dự án FDI giảm nhưng quy mô đầu tư các dự án tăng lên. Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì Việt Nam đứng trong 20 nước dẫn đầu toàn cầu về thu hút đầu tư FDI trong năm 2021.
Giá thuê ở mức thấp so với các nước trong khối ASEAN
Khi trạng thái “bình thường mới” được thực hiện, tình hình thị trường bất động sản cũng trở nên khả quan hơn khi các khu công nghiệp hoạt động trở lại, các dây chuyền sản xuất trở về trạng thái bình thường. Theo báo cáo từ Colliers cho thấy giá thuê của các khu công nghiệp tại TPHCM tuy tăng nhưng cũng không có sự đột biến mạnh so với quý trước. Giá thuê chỉ biến động nhẹ cục bộ do một vài khu công nghiệp có sự điều chỉnh. Cụ thể giá thuê đất công nghiệp bình quân rơi vào khoảng 189 USD/m2/kỳ hạn thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 85%.
Giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8% - 9% tại miền Nam và 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022. Tuy vậy giá thuê đất KCN ở Việt Nam vẫn được đánh giá nằm ở mức thấp so với các nước trong khu vực ASEAN, thấp hơn từ 20% đến 33% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình phải chi trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% -51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Vốn ngoại tiếp tục đổ về bất động sản KCN
Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 5/2021, cả nước đã có 38 dự án KCN mới/ mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số KCN đã thành lập lên 394 dự án.
Chiến lược thu hút dòng vốn đầu tư truyền thống Nhật Bản, Hàn Quốc vẫn được duy trì tương đối tốt. Tuy nhiên một số nước có công nghệ tốt như Mỹ, Đức, Anh,… vẫn chưa thấy có động thái đặc biệt nào. Mức vốn đầu tư từ các nước châu Âu xê dịch số ở mức không trọng yếu, chỉ vài trăm triệu USD. Trong khi đó, vốn từ Trung Quốc lại vươn lên đứng thứ 4 trong các quốc gia có vốn FDI vào Việt Nam, với quy mô hơn 2,9 tỷ USD.
Theo Colliers cho biết, ở khu vực miền Trung, thị trường Đà Nẵng hiện đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu sản xuất. Điển hình có thể kể đến Công ty Arevo Inc. [Hoa Kỳ] đã nghiên cứu đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất máy in 3D, với tổng vốn đầu tư 135 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Nhà máy sản xuất vật liệu bán dẫn United States Enterprise của nhà đầu tư Ha Vinh Ly và Nhe Thi Le [Hoa Kỳ] vốn đầu tư 110 triệu USD. Trung tâm Nghiên cứu, Phát triển và Sản xuất Fujikin Đà Nẵng của Công ty TNHH Fujikin International [Nhật Bản], vốn đầu tư 35 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng và Dự án EPE Packaging Việt Nam [Nhật Bản] vào Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, vốn đầu tư 300.000 USD.
Đối với khu vực phía Nam, dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Nổi bật gần đây là sự kiện Tập đoàn Lego đã đầu tư nhà máy thứ 6 ở Việt Nam và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên được xây dựng tại Bình Dương. Dự án được đầu tư với số vốn lên đến 1 tỷ USD, dự kiến sẽ đưa vào sử dụng vào năm 2024 và góp phần tạo thêm 4.000 việc làm.
Bên cạnh đó, khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trong đợt giãn cách. Chính vì thế nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp cũng được nhiều chuyên gia đánh giá có dấu hiệu phục hồi trở lại khi các hợp đồng ghi nhớ [MOU] đã ký trong năm 2021 và dự kiến hoàn tất trong năm 2022. Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương cho biết, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250ha, trong đó KCN Cây Trường [700ha] và KCN NTU3 [346ha] sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022.
Ngoài Bình Dương, các khu vực khác như Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản KCN nhờ vào cơ sở hạ tầng giao thông và hệ thống kinh tế đều phát triển mạnh.
Dựa trên những nhận định, đánh giá về tình hình các khu công nghiệp trong năm 2021, các chuyên gia đã sớm đưa ra các dự đoán về giá thuê đất khu công nghiệp trong năm 2022.
Trong khi những ngành nghề khác lao đao vì dịch bệnh Covid-19 thì các khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn giữ được sự ổn định và tăng trưởng nhẹ trong năm 2021. Đó là điều đáng mừng cho thấy các khu công nghiệp có “sức đề kháng” cực tốt đối với dịch Covid-19. Nhưng so với tiềm năng có sẵn thì sự phát triển của các khu công nghiệp hiện nay đang bị chậm lại vài bước. Liệu điều này có được khắc phục trong năm 2022 hay không? Hãy cùng bài viết tìm hiểu về toàn cảnh thị trường khu công nghiệp trong năm 2021 và cùng chuyên gia dự đoán về “kịch bản” dành cho năm 2022 trong bài viết dưới đây.
Nhìn lại tình hình các khu công nghiệp trong năm 2021
Năm 2021, dưới tác động của dịch Covid-19, bức tranh về tình hình các khu công nghiệp cả nước được chia thành 2 mảng màu khác biệt giữa 2 miền Bắc - Nam.
Tình hình chung các khu công nghiệp trên cả nước tháng 10/2021:
- Sản xuất công nghiệp trên cả nước giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
- Sản lượng công nghiệp giảm 4 tháng liên tiếp từ tháng 7 - tháng 10.
Ở miền Nam
Dưới sự tác động nặng nề của dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4, trong quý III thị trường đất công nghiệp tại miền Nam không có nguồn cung nào mới. Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp duy trì ở mức 25.220 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 85 - 87%. Đối với thị trường nhà xưởng xây sẵn thì có duy nhất một nguồn cung mới, tuy nhiên đây là nguồn cung được xây dựng từ quý I. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn chỉ khoảng 3,3 triệu m2.
Ngoài ra, sự tác động của dịch bệnh Covid-19 đã khiến số lượng dự án FDI đăng ký mới có xu hướng giảm trong quý III, đồng thời thị trường ghi nhận một số doanh nghiệp sản xuất phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam [tuy nhiên đây chỉ là việc làm mang tính chất tạm thời].
Tuy nhiên điều đáng ghi nhận chính là giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Nam nhìn chung tăng nhẹ, đạt 114 USD/m2. So với quý II tăng 0,75% và so với cùng kỳ năm trước tăng 7,30%. Còn giá thuê nhà xưởng xây sẵn thì được giữ ở mức ổn định, với 4,5 USD/m2 GFA/tháng.
Ở miền Bắc
Trái ngược với màu xám của miền Nam, tình hình các khu công nghiệp ở miền Bắc trong năm 2021 là những gam màu tươi sáng. Lý giải cho sự đối lập này, các chuyên gia cho rằng miền Bắc kiểm soát dịch tốt hơn, đồng thời có nhiều nguồn cung mới.
Cụ thể:
- Về giá thuê đất khu công nghiệp, trung bình trên toàn miền Bắc tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt 108 USD/m2. Giá thuê nhà xưởng sản xuất tăng 4,7% so với cùng kỳ năm 2020, đạt 4,6 USD/m2/tháng. Trong đó Hưng Yên là tỉnh có mức tăng mạnh nhất với 22% và đạt 101 USD/m2. Dẫu vậy Hà Nội vẫn giữ vị trí cao nhất với giá đạt 129 USD/m2. Tiếp sau đó là Hải Phòng đạt 101 USD/m2, Hải Dương đạt 79 USD/m2.
- Về nguồn cung nhà xưởng và nhà kho, Bắc Ninh là tỉnh dẫn đầu khu vực với nguồn cung cao hơn toàn vùng ở mức 10,25% so với tổng nguồn cung của cả nước. Tiếp theo đó là Hải Phòng với 7,61%, Hải Dương với 4,78% và Thái Nguyên với 4,61%.
- Về tỷ lệ lấp đầy, Hà Nội là khu vực có tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ với 1%, đạt 91%. Hải Dương tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86%. Vĩnh Phúc và Hưng Yên chiếm tỷ lệ cao hơn với mức 88%.
Ngoài ra ở miền Bắc hiện đang xuất hiện các xu hướng mới - xu hướng phát triển mô hình bất động sản phức hợp. Cụ thể, Tập đoàn LH Hàn Quốc đang có ý định đầu tư dự án công nghiệp, đô thị và dịch vụ phức hợp Đại Hưng [quy mô 304 ha, vốn đầu tư gần 500 triệu USD] tại Hải Dương. Hay Công ty IDICO dự định đầu tư thêm khu công nghiệp đô thị - dịch vụ Vinh Quang [quy mô 495 ha] tại Hải Phòng. Và dự án tổ hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ [quy mô 496 ha] của Công ty Viglacera đang đề xuất triển khai tại Yên Bái.
Dự đoán tình hình các khu công nghiệp trong năm 2022
Như đã nói ở trên, dịch bệnh chính là nguyên nhân kìm hãm sự phát triển chung của các khu công nghiệp trên cả nước. Dịch bệnh đã khiến nhà đầu tư nước ngoài, khách thuê không thể trực tiếp đi khảo sát, tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng. Ngoài ra, dịch bệnh cũng khiến cho việc di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia chậm hơn so với dự kiến. Tuy nhiên các chuyên gia tin rằng điều này sẽ được khắc phục vào năm 2022.
Cụ thể:
Ở miền Bắc
Miền Bắc, đặc biệt là vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc sở hữu lợi thế về mạng lưới lao thông. Sự phát triển của các cơ sở hạ tầng mới đã hỗ trợ tích cực cho sự phát triển của các khu công nghiệp trong khu vực.
Cụ thể, tại Hà Nội, các dự án trọng điểm như đường Vành đai 2, tuyến Metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với Quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy [giai đoạn 2] dự kiến sẽ được hoàn thành vào năm 2022. Sự có mặt của các tuyến đường này giúp cho việc đi lại và kết nối giữa các khu công nghiệp với nhau, giữa các khu công nghiệp với các khu vực khác trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn.
Chưa hết, tầm nhìn tới năm 2030, Hà Nội sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai và tuyến metro, bổ sung thêm 6 cây cầu mới. Đây là những yếu tố không chỉ giúp các khu công nghiệp thu hút nhà đầu tư, khách thuê mà còn có lợi cho những người đầu tư đất khu công nghiệp và đất gần khu công nghiệp.
Theo báo cáo của Bộ Giao thông Vận tải, miền Bắc là khu vực có mật độ đường cao tốc lớn nhất cả nước. Trong đó có 9 tuyến cao tốc nắm giữ vai trò kết nối Hà Nội với hơn 10 tỉnh thành khác. Có 5 tuyến cao tốc đi qua các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc như: cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Hạ Long, Hà Nội - Bắc Ninh, Hà Nội - Thái Nguyên và Hà Nội - Lào Cai.
Ở miền Nam
So với miền Bắc, số lượng tuyến cao tốc tại miền Nam ít hơn. Hiện tại chỉ có 2 cao tốc là Tp. HCM - Long Thành - Dầu Giây và Tp. HCM - Trung Lương. Tuy nhiên theo kế hoạch, đến năm 2025 miền Nam sẽ có thêm tuyến cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, cao tốc Bến Lức - Long Thành và cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận. Các tuyến cao tốc này sẽ nâng cao tính kết nối các khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam.
Mặc dù nhìn chung toàn khu vực miền Nam là một màu xám bao trùm lên các khu công nghiệp, tuy nhiên một số tỉnh lại ghi nhận các tín hiệu lạc quan. Cụ thể:
- Tại Long An: Đầu năm 2021, Long An đề xuất phát triển khu kinh tế quy mô lớn gần khu Nam Tp. HCM hứa hẹn sẽ giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp tại đây thêm sôi động.
- Tại Bà Rịa - Vũng Tàu: UBND huyện Châu Đức đã đề xuất thêm 4 khu công nghiệp với tổng diện tích 5.700 ha, nếu thành hiện thực thì nâng tổng diện tích khu công nghiệp toàn huyện lên 8.782 ha [tăng gấp 2,8 lần], vươn lên dẫn đầu tỉnh.
Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, trong năm 2022 diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm 5.000 ha. Cùng với đó cơ sở hạ tầng sẽ được đẩy mạnh phát triển để làm đòn bẩy để phát triển các khu công nghiệp.
Ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, mặc dù năm 2021 giá thuê đất khu công nghiệp ở các tỉnh miền Nam chỉ tăng nhẹ nhưng nếu so sánh giá thực tế với các tỉnh miền Bắc thì giá thuê đất trung bình tại miền Nam cao hơn [miền Bắc: 108 USD/m2, miền Nam: 114 USD/m2]. Trong 3 năm trở lại đây giá đất ở một số khu vực ở miền Nam tăng khá mạnh. Dự đoán giá thuê đât ở miền Nam sẽ sớm tăng trở lại sau khi dịch được kiểm soát tốt ở khu vực này.
Cùng quan điểm trên, JLL Việt Nam đưa ra dự đoán giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Các lợi thế như nền chính trị ổn định, môi trường kinh doanh thuận lợi, vị trí địa lý phù hợp và lực lượng lao động dồi dào, cộng với các Hiệp định Thương mại tự do sẽ là những yếu tố có lợi đối với công nghiệp miền Nam.
Cũng theo các chuyên gia, khu công nghiệp chất lượng cao và khu công nghiệp xanh là 2 loại hình khu công nghiệp sẽ có lợi thế tăng trưởng trong thời gian tới. Đối với khu công nghiệp cao, việc tích hợp yếu tố nhà ở trong khu công nghiệp đã mang đến chuỗi tiện ích hoàn hảo để phục vụ nhu cầu đa dạng của công nhân, chuyên gia và cả khách thuê. Đối với khu công nghiệp xanh, việc xây dựng hạ tầng theo hướng hiện đại, xử lý triệt để nguồn nước thải, khí thải, chất thải và tuân thủ các quy định của pháp luật về môi trường đã tạo ra một không gian xanh - sạch - đẹp, hướng đến sự phát triển bền vững và tăng lợi thế thu hút đầu tư.
Để hiểu thêm về khu công nghiệp xanh, anh/chị hãy tham khảo Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú - khu công nghiệp được xây dựng tại Long An với các tiêu chí xanh toàn diện để rõ hơn.
Tổng kết
Nhìn chung, năm 2021 các khu công nghiệp trên cả nước ít nhiều đều chịu sự tác động của dịch bệnh Covid-19, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng điều này sẽ được khắc phục trong năm 2022. Nếu dịch bệnh được kiểm soát thì việc tăng trưởng là điều chắc chắn. Nhưng nếu dịch bệnh không được kiểm soát thì với việc “sống chung với dịch” từ cuối năm 2021 trở đi cũng đã khiến khả năng thích ứng của các khu công nghiệp tăng cao hơn bao giờ hết. Do đó, về trung và dài hạn thì tình hình các khu công nghiệp cùng giá thuê đất có nhiều triển vọng.
Xem thêm: