Thị trường nhà ở Metro Phoenix đã rất ủng hộ những người bán nhà kể từ đầu thập kỷ khi nhiều người chuyển đến Arizona và đại dịch đã làm xáo trộn hiện trạng. Bản phát hành gần đây nhất của Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller cho thấy giá nhà ở Phoenix đã tăng 17. 1% từ tháng 8 năm 2021 đến tháng 8 năm 2022. Tuy nhiên, trong vài tháng qua, động lực đã bắt đầu thay đổi. Andrea Crouch, chủ tịch của Phoenix REALTORS, lưu ý rằng giá đang bắt đầu giảm
“Đó chỉ đơn giản là vấn đề cung và cầu,” cô nói. “Các iBuyers đã sơ tán khỏi đây, do đó, những người sở hữu thực sự là người mua, nhưng việc tăng lãi suất đã khiến họ gặp nhiều khó khăn hơn. Đó là lý do tại sao chúng tôi đã chứng kiến sự sụt giảm đó, nhưng đáy sẽ không bị tụt xuống bất kỳ lúc nào. Nó chỉ đang biến thành một thị trường bình thường hơn, điều đó thật tốt. ”
ĐỌC CŨNG. Arizona No. 2 cho mức tăng giá nhà lớn nhất
ĐỌC CŨNG. Đây là mức độ khả năng chi trả nhà ở đã giảm ở Arizona
Một trong những chỉ số theo dõi xem thị trường nhà ở Metro Phoenix nghiêng về phía người mua hay người bán là Chỉ số thị trường Cromford. Rich La Rue, một nhà môi giới của HomeSmart, giải thích rằng chỉ số này xem xét hoạt động kinh doanh được thực hiện trong ngày hôm trước
“Hôm nay [tháng 9. 6] biểu đồ ở mức 105. 3,” anh nói. “100 được coi là một thị trường cân bằng hoàn hảo, nhưng thực sự bất cứ thứ gì từ 90 đến 110 Cromford đều coi là cân bằng. ”
Trong hai tháng kể từ khi nói chuyện với La Rue, Chỉ số thị trường Cromford đã giảm xuống khoảng 92, tiến gần đến lãnh thổ thị trường của người mua. Khi thị trường nhà ở Greater Phoenix trở lại trạng thái bình thường, điều đó có ý nghĩa gì đối với người mua và người bán khi năm 2023 đến gần?
Lợi thế thị trường nhà ở Phoenix
Có rất nhiều câu chuyện về việc trong hai năm qua, những người mua sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt như thế nào vì những ngôi nhà sẽ nhận được hàng chục đề nghị cao hơn giá chào bán trong vòng vài ngày - đôi khi vài giờ - sau khi được rao bán. Trevor Halpern, Giám đốc điều hành của Khu dân cư Halpern tại North&Co. , nói rằng nhu cầu cao và nguồn cung nhà thấp đã làm tăng đáng kể quyền lực của người bán, nhưng sự chênh lệch trong đàm phán hiện đang giảm dần.
Trevor H. Halpern, J. D. là Không. 1 đại lý độc lập tại North&Co có trụ sở tại Phoenix. và là người sáng lập tập đoàn bất động sản Halpern Residential
“Cả người mua và người bán đều có cơ hội hợp lý để thành công trên thị trường này,” Halpern nói. “Khi [thị trường] cân bằng như thế này, mọi người đều biết rằng họ sẽ cần phải ngồi vào bàn đàm phán. Chúng tôi thấy một số người thắng và một số người thua ở cả hai bên, trái ngược với sáu tháng trước khi người mua luôn ở thế thiếu hụt. ”
Đối với người bán, Crouch khuyên chủ nhà nên điều chỉnh kỳ vọng của họ để phù hợp với sự thay đổi trong vị thế thương lượng. Thời của mọi ngôi nhà nhận được nhiều ưu đãi chỉ vì nó được rao bán đã qua, nhưng cô ấy nói rằng mọi người vẫn có thể mua được một mức giá chắc chắn nếu thực hiện đúng các bước, chẳng hạn như có những bức ảnh chất lượng cao về toàn bộ tài sản.
“Chúng ta đang quay trở lại với một cơ hội để tạo ấn tượng tốt ban đầu, vì vậy bạn nên đảm bảo rằng ngôi nhà của mình đã sẵn sàng để trưng bày và có một chuyên gia bất động sản đáng tin cậy, người sẽ hướng dẫn bạn chuẩn bị cho việc bán nhà,” Crouch lưu ý
Vì mọi người không còn sẵn sàng trả hàng chục nghìn đô la so với giá chào bán như cách đây một năm, La Rue gợi ý rằng người bán nên cân nhắc đưa ra các nhượng bộ như bảo hành nhà hoặc cho phép thẩm định dự phòng
Theo La Rue, một trong những điều tốt nhất mà người mua có thể làm là được chấp thuận trước cho một khoản vay vì người bán luôn tìm cách giảm bớt sự không chắc chắn khi đặt căn nhà của họ theo hợp đồng. Trong môi trường lãi suất tăng cao, ông nói thêm rằng người mua có thể linh hoạt khả năng thương lượng của mình bằng cách yêu cầu mua lại lãi suất.
“Một giao dịch mua lại 2-1 đơn giản khiến người bán mất 3%,” anh ấy nói. “Tôi đang sử dụng những con số thô ở đây, nhưng điều đó có ý nghĩa gì đối với người mua thay vì có 5. Khoản vay [thế chấp] 5% trong năm đầu tiên, họ đang trả 3. 5%, rồi 4. 5% năm thứ hai và 5. 5% cho phần còn lại của khoản vay. ”
Tăng trưởng hàng tồn kho
Một trong những lý do khiến người mua và người bán bình đẳng hơn là do nguồn cung nhà. Theo Realtor. com, khu vực Phoenix Metro đã tăng từ 4.688 danh sách rao bán đang hoạt động vào tháng 1 năm 2022 lên 16.778 vào tháng 9 năm 2022 — tăng 257%. Halpern lưu ý rằng sự bùng nổ về nhà có sẵn đã xảy ra do chi phí vay tiền ngày càng tăng.
Tucker Blalock là người đồng sáng lập và quản lý nhà môi giới tại The Brokery
“Khi lãi suất tăng đột ngột trong một khoảng thời gian ngắn — từ khoảng 3% lên 5% trong vòng 60 ngày — giống như người mua đình công. Người bán hoảng loạn vì họ đang nghĩ, 'Chúng ta đã đạt đến đỉnh [thị trường] nên chúng ta cần bán ngay bây giờ'”, ông nói
Đồng thời, nhu cầu bùng phát vì những người mua đủ điều kiện với mức lãi suất thấp hơn không còn đủ khả năng thanh toán hàng tháng cho những ngôi nhà mà họ đang cân nhắc mua, vì vậy họ đã rút lui. Điều này đã đẩy thời gian trung bình trên thị trường lên tới 40 ngày, mà Crouch cho rằng vẫn còn tương đối thấp so với những năm trước
Cô ấy nói: “Khi người bán phải sàng lọc qua 30 đề nghị để cố gắng tìm ra đề nghị nào sẽ chốt được, thì người mua phải hành động nhanh đến mức họ không có cơ hội suy nghĩ. “Sự hỗn loạn không tốt cho bất cứ ai. ”
Tucker Blalock, nhà môi giới quản lý & đồng sáng lập của The Brokery, đã nhận thấy rằng người mua không cảm thấy cần phải đưa ra đề nghị ngay lập tức nữa. “Mọi người sẽ đến một trong những ngôi nhà của chúng tôi và yêu thích nó, sau đó nói, 'Tôi sẽ liên hệ lại với bạn vào tuần tới. ' Không có cảm giác cấp bách, anh ấy nói. “Người mua đang cạn kiệt tất cả các lựa chọn của họ trước khi đưa ra quyết định ngay bây giờ, thay vì nhảy vào cái đầu tiên họ nhìn thấy. ”
Mặc dù nhiều ngôi nhà đang được niêm yết, Halpern nói rằng tốc độ đã ổn định ở mức bình thường hơn và những lo ngại về việc các nhà đầu tư tổ chức tràn ngập thị trường với “hàng tồn kho trong bóng tối” phần lớn là không có cơ sở
“Chúng tôi đã chứng kiến những chuyển động đột ngột, với các đơn vị đổi chủ giữa các quỹ phòng hộ và các công ty lớn như Zillow, nhưng chúng tôi chưa từng chứng kiến một lượng lớn bất động sản trong thị trường của mình có thể ảnh hưởng đến việc định giá trên bất kỳ quy mô lớn nào. Họ sẽ phải đột ngột liệt kê hàng nghìn ngôi nhà để làm điều đó,” Halpern nói. “Trừ khi [những thực thể này] có thể tìm ra một lối thoát hợp lý cho các nhà đầu tư của họ, họ sẽ không làm điều đó vì Phố Wall sẽ đánh bại họ vì điều đó. ”
Nhìn đến năm 2023, không ai có thể đoán trước được giá nhà sẽ tăng hay giảm, nhưng Blalock khuyên mọi người nên tập trung vào chức năng chính của ngôi nhà của họ và cố gắng bỏ qua bản năng tính toán thời điểm thị trường — điều mà cả ông và Halpern đều đồng ý là không khôn ngoan nếu
“Đừng nghĩ thị trường bất động sản vận động như thị trường chứng khoán. Mặc dù nó đã biến động nhiều hơn trong vài năm qua, nhưng mọi thứ sẽ trở lại bình thường như trong vài tháng qua,” Blalock kết luận. “Hãy tiếp cận lâu dài hơn, đặc biệt là khi nói đến nơi ở chính của bạn, nơi nên được coi là nơi để sống và tận hưởng, chứ không phải là một khoản đầu tư. Nếu bạn cảm thấy thoải mái với các khoản thanh toán mà mình thực hiện hàng tháng thì không có lý do gì phải băn khoăn. ”