Bài tập về phương pháp so sánh năm 2024
|
Bài 1: Thẩm định giá một lô đất có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, đã có chủ quyền hợp pháp. Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau: TSSS1: là BĐS gồm nhà và đất, đã có Giấy CNQSNĐ. Đất có chiều rộng 3,5m, chiều dài 17m, đã được bán cách đây 10 tháng với giá 2 triệu đồng. Giá trị còn lại của nhà theo đánh giá của thẩm định viên là 750 triệu đồng; TSSS2: là BĐS gồm nhà và đất, chưa có chủ quyền. Đất có chiều rộng 4m, chiều dài 16m, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1997 đến nay. BĐS được với giá 1 triệu đồng vào 7 tháng trướcá trị còn lại của nhà theo đánh giá của thẩm định viên là 600 triệu đồng; TSSS3: là BĐS gồm nhà và đất, chưa có chủ quyền. Đất có chiều rộng 3,8 m, chiều dài 18 m, được giao không đúng thẩm quyền, sử dụng từ 2007 và chưa nộp tiền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. BĐS này được bán với giá 1 triệu đồng, cách đây 5 tháng. Giá trị còn lại của nhà theo đánh giá của thẩm định viên là 350 triệu đồng. Hãy ước tính giá trị thị trường của BĐS thẩm định? Biết rằng: -Đơn giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 7 triệu đồng/m 2 - Hạn mức đất: 150m 2 - Hệ số điều chỉnh giá đất do chính quyền địa phương quy định K=1, - Giá đất trong một năm qua tăng bình quân 0,45%/tháng. - Lệ phí trước bạ 0,5% ; Lệ phí địa chính 100 đồng; Lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận 50 đồng/m 2 Bài 2: Thẩm định lô đất 5mx50m và thông tin TSSS như hình dưới: TSTĐ 5mx50m TSSS 4 Đường chính: giá 80 triệu đồng/m2 12m Hẻm 5m TSSS2 4 mx18m 40 m Bài 3: Thẩm định một căn hộ chung cư chiều rộng 6m, chiều dài 15m, là căn hộ chưa hoàn thiện, bán dạng căn thô. TSSS1: là căn hộ chưa hoàn thiện. có chiều rộng 5 m và chiều dài 16 m vừa mới bán theo hình thức trả góp, thanh toán làm 5 đợt: Đợt đầu tiên thanh toán 800 triệu đồng, còn lại mỗi đợt thanh toán 200 triệu đồng, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Thỏa thuận trả theo lãi suất tiết kiệm 1 năm, dự tính sẽ như sau lãi suất kỳ hạn 1 năm 4%/năm; kỳ hạn 2 năm 5%; kỳ hạn 3 năm 6%; kỳ hạn 4 năm 7% và kỳ hạn 5 năm 8%/năm TSSS2: căn hộ đã hoàn thiện có diện tích 85m 2. BĐS so sánh là căn hộ chung cư có diện tích 80m 2 vừa mới bán theo hình thức trả góp, thanh toán 6 đợt: Đợt đầu tiên thanh toán 1. triệu đồng, 5 đợt sau mỗi đợt 250 triệu đồng, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Thỏa thuận trả theo lãi suất tiết kiệm 1 năm, dự tính sẽ như sau: lãi suất kỳ hạn 1 năm 5%/năm; Kỳ hạn 2 năm 5%; Kỳ hạn 3 năm 6%; Kỳ hạn 4 năm 7%; Kỳ hạn 5 năm 8%/năm; Kỳ hạn 5 năm 9%/năm. Biết rằng chi phí hoàn thiện các căn hộ trên 8 triệu/m 2 Bài 4. Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 5x35 nằm ở đường rộng 10m, tổng diện tích sàn xây dựng 400m2, hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng đầu năm 2005. Bất động sản này đã có giấy tờ pháp lý. Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 100%, có vị trí đối diện công viên, hướng Tây. Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch thành công trong vòng 1 NĂM qua so với ngày thẩm định giá như sau : TSSS1 : chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng ổn định từ năm 1993, không có giấy tờ theo điều 100, là đất không lấn chiếm. Diện tích đất 4 nằm ở đường rộng 8m. Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 80%. Bất động sản này được bán cách đây 11 tháng với giá 1m2 đất là 1,3 lượng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 55.000 đ/lượng. HƯỚNG ĐÔNG, ĐỐI DIỆN NHÀ DÂN. TSSS2: chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng hợp pháp từ năm 1995, không có giấy tờ theo điều 100, là đất lấn chiếm. Diện tích đất 4x25 nằm ở đường rộng 10m. Bất động sản này nằm gần siêu thị Big B và trung tâm hơn nên có giá bán cao hơn bất động sản cần thẩm định 5%. Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 85%. Bất động sản này được bán cách đây 8 tháng với giá 1m2 đất là 1,45 lượng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 55.500đ/lượng. HƯỚNG NAM, ĐỐI DIỆN NHÀ DÂN. TSSS3 : chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng ổn định từ năm 1999, không có giấy tờ theo điều 100, là đất không lấn chiếm diện tích đất 5mx30m, nằm ở đường rộng 8m. Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 95%. Bất động sản này vừa bán cách đây 4 tháng với giá động sản này nằm hơi xa trung tâm hơn nên có giá bán thấp hơn bất động sản cần thẩm định 10%. BĐS 3 : chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng ổn định từ năm 2000, đất lấn chiếm, không giấy tờ theo Điều 100, diện tích đất 5 , nằm ở đường rộng 14m, đối diện nhà dân, hướng Nam, tổng xây 2 tầng theo tỷ lệ xây dựng cho phép. Tuổi đời thực tế 18 năm, tuổi đời kinh tế còn lại 60 năm. Tuy nhiên, trong thời gian sử dụng do chủ sở hữu thường xuyên tu dưỡng sửa chữa BĐS này, bù đắp được 5 năm tuổi đời cho BĐS. Bất động sản này giá bán được 500 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 55.300 đ/lượng. Biết rằng :
BĐS SS2: Diện tích đất 8x19, hình dáng nở hậu, hướng đông nam, chưa có chủ quyền, sử dụng hợp pháp từ năm 1990, không có giấy tờ theo điều 100, được xác định là đất không lấn chiếm. Diện tích sàn xây dựng 300m2. Kết cấu chính xây dựng: Móng 15%, sàn 14%, mái bê tông cốt thép 18%, tường gạch 13%. Tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính lần lượt là: 25%, 35%, 40%, 30%. Giá xây dựng mới công trình tương tự 6 triệu đồng/m 2. BĐS vừa bán cách đây 3 tháng với giá 6,8 tỷ đồng. Bất động sản này có phần sân vườn được thẩm định viên đánh giá là 400 triệu đồng BĐS SS3: Diện tích đất 8x24, hình dáng tóp hậu, hướng đông nam, chưa có chủ quyền, sử dụng từ năm 1992, không có giấy tờ theo điều 100, được xác định là đất không lấn chiếm. Tổng diện tích xây dựng 260m2, công trình có tuổi đời hiệu quả 15 năm, tuổi đời kinh tế còn lại 58 năm. BĐS vừa được bán với gía 7 tỷ đồng và được thanh toán làm 5 đợt, đợt đầu thanh toán khi ký hợp đồng là 600 triệu đồng, số tiền còn lại chia thành 4 đợt trả đều nhau, mỗi đợt cách nhau 6 tháng. Giá xây dựng mới công trình tương tự 6,2 triệu đồng/m2. BĐS này có bán kèm theo 5 cái máy lạnh, trị giá 100 triệu đồng. Cho biết:
Bài 9: Thẩm định giá một lô đất trống diện tích 120m 2 (4x30) , mặt tiền đường 8m, đã có giấy tờ pháp lý. Thẩm định viên tìm được 3 bất động sản so sánh như sau: |
