Khi nào đấu giá lại đất Thủ Thiêm

Các chuyên gia thống nhất 2 giải pháp mà TP.HCM cần làm là thẩm định năng lực người tham gia đấu giá và tăng chế tài xử phạt nhằm hạn chế bỏ cọc.

"Thất bại" là cụm từ được nhiều chuyên gia sử dụng khi nhận định về cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm tại tọa đàm Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế sáng 23/2.

Các chuyên gia chia sẻ cuộc đấu giá vừa qua không thất bại về mặt tài chính vì TP.HCM không mất đất mà còn được tiền cọc; nhưng thất bại về thị trường vì gây ra xáo trộn về giá đất. Thực tế sau mức đấu giá "khủng" lô đất tại Thủ Thiêm, toàn thị trường bất động sản TP.HCM "đứng im" vì người bán và người mua đều sợ lỗ.

Chuyên gia cũng cho rằng vụ việc làm mất đi tính nghiêm trang của buổi đấu giá, giảm tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư của TP.HCM khi giá đất bị đẩy lên cao.

TP.HCM mất gì?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [HoREA], kể khi lên Đà Lạt, về miền Tây, người dân đều truyền tai nhau rằng giá đất vùng này rẻ lắm vì mua 1.000 m2 đất mà không bằng một m2 đất ở Thủ Thiêm, rồi đua nhau đẩy giá lên. Tư duy này gây ảnh hưởng "tai hại" đến nền kinh tế.

Cuộc đấu giá là thất bại không mong muốn của TP.HCM. Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đấu giá trên bề mặt là "lỗ", nhưng nhìn sâu xa có thể thu lời từ việc đánh bóng giá trị thương hiệu, đánh bóng cổ phiếu được hưởng lợi trong kỳ mua đất hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn xã hội. Ông Châu gọi đây là hành động "móc tiền túi của dân" thông qua ngân hàng.

Ngoài những mất mát, cái được của chính quyền sau vụ việc này là nhìn ra lỗ hổng trong hệ thống pháp luật.

Tiến sĩ Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam, cho rằng trong vụ đấu giá vừa qua, Tân Hoàng Minh không sai và các tình huống suy diễn đến nay đều chưa có bằng chứng. Đây là bài học lớn để TP.HCM phải cảnh giác, giảm bớt sơ hở trong luật và giảm tác động xấu thông qua đấu giá.

Vị này nhận định xã hội phát triển chính nhờ xảy ra những vụ việc mà chính quyền không hình dung hết tình huống, qua đó rút kinh nghiệm và không để nhà đầu tư đưa nhà quản lý vào tình huống “ngơ ngác”. Do đó, hệ thống luật pháp luật cần nhanh chóng được kiện toàn.

Ông cũng cảnh báo rằng vụ Thủ Thiêm cho thấy mặt bằng bất động sản của Việt Nam hiện rất có vấn đề khi "đưa giá nào dân cũng theo". Nếu để nhà đầu tư "chưa trong sáng" dẫn dắt như vừa qua, nguồn lực rất lớn trong dân sẽ bị lãng phí mà không phát triển kinh tế - xã hội.

2 giải pháp cho TP.HCM

Song song với việc điều chỉnh luật pháp cho phù hợp, TP.HCM cần sớm đấu giá lại các lô đất ở Thủ Thiêm để có nguồn thu và hạn chế tâm lý e ngại với hình thức này.

Hầu hết chuyên gia tại tọa đàm đều thống nhất 2 giải pháp mà thành phố cần làm là thẩm định năng lực người tham gia đấu giá và tăng chế tài xử phạt nhằm hạn chế bỏ cọc. Bên cạnh đó, TP.HCM cần cân nhắc kỹ mức giá khởi điểm ở lần đấu giá lại - nên giữ mức giá cũ hay định giá mới.

Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, giảng viên thẩm định giá, Đại học Tài chính Marketing, nhìn nhận đến nay, hai nhà đầu tư trúng đấu giá tại Thủ Thiêm đã tuyên bố bỏ cọc, hai trường hợp còn lại hết hạn nộp tiền. Điều này cho thấy năng lực tài chính của cả 4 nhà đầu tư này có vấn đề. Ví dụ như công ty bỏ cọc thứ 2, vốn chỉ có 200 tỷ nhưng trúng đấu giá tới 5.000 tỷ thì rõ ràng năng lực tài chính có vấn đề và không ngân hàng nào cho vay.

Một vấn đề khác lộ ra là năng lực tài chính của các nhà đầu tư bất động sản phần lớn dựa vào ngân hàng. Khi nhà đầu tư trúng đấu giá, mặt bằng giá bất động sản nâng lên thì họ có thể yêu cầu ngân hàng định giá lại các miếng đất đã thế chấp ngân hàng trước đó. Nhà đầu tư bỏ cọc thì ngân hàng chịu thiệt.

Nói về giải pháp, ông cho rằng việc đầu tiên là phải xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Nhà nước không nên trách nhà đầu tư “lách luật”, mà phải tự trách mình vì cơ sở pháp luật có vấn đề.

Thứ 2 là phải nghiên cứu chế tài xử lý người bỏ cọc. Ông dẫn chứng tập đoàn Tân Hoàng Minh từng bỏ cọc khu đất 23 Lê Duẩn [quận 1], nhưng sau đó Nhà nước quá “dễ dãi” khiến doanh nghiệp này kéo dài thời gian rồi bán lại miếng đất cho người khác và thu lời.

Các chuyên gia thống nhất quan điểm bác bỏ đề xuất áp dụng mức giá trần trong đấu giá. Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội viên Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng cho rằng quy luật kinh tế thị trường là "thuận mua vừa bán". Giá trúng đấu giá có hợp lý hay không phục thuộc vào nhà đầu tư. Vai trò của Nhà nước là cần tìm hiểu xem có lợi ích nhóm đằng sau cuộc đấu giá không và có giải pháp để "cắt đứt" các lợi ích đó.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Bình, Giám đốc Công ty thẩm định giá đất Hoàng Gia, kể cách đây nhiều năm, bà tham gia đấu giá một lô đất ở và trả luôn 2 bước giá vì muốn kết thúc nhanh chóng. Thế nhưng, bà bất ngờ vì có người trả gấp đôi và thắng cuộc. Sau đó, bà được biết người này có miếng đất ngay bên cạnh, nếu gộp 2 miếng đất này lại đủ để xây biệt thự, giá tăng lên rất nhiều.

Từ câu chuyện này, bà nhận định nhà đầu tư đưa ra mức giá phụ thuộc vào rất nhiều điều kiện nên chính quyền không thể áp một mức giá trần.

Ngày 7/3, ông Nguyễn Hữu Hùng, Phó Giám đốc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM cho biết, hiện trung tâm chưa có hợp đồng tổ chức bán đấu giá lại 2 lô đất ở Thủ Thiêm mà doanh nghiệp đã bỏ cọc.  

"Để thực hiện bán đấu giá, trung tâm phải thực hiện ký kết và thực hiện hợp đồng với cơ quan chức năng. Đến giờ, chúng tôi chưa nhận được thông tin về việc ký hợp đồng bán đấu giá lại. Có thể TP.HCM đang trong quá trình xử lý hai doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc, bỏ dự án và 2 doanh nghiệp chưa nộp thêm tiền”, ông Hùng nói.

Ông Nguyễn Hữu Hùng, Phó Giám đốc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM.

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Đặng Quốc Toàn, Chánh Văn phòng, người phát ngôn UBND TP.HCM cho biết, tại phiên họp tháng 2 và 2 tháng đầu năm vừa diễn ra, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi đã giao nhiệm vụ cho Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên Môi trường trong Quý 3/2022 phải đánh giá, tham mưu việc xử lý cho UBND TP.HCM.

“Khi nào có thông tin chính thức, chúng tôi sẽ thông tin cho báo về việc bán đấu giá lại các lô đất ở Thủ Thiêm”, ông Toàn khẳng định.

Trước đó, chiều 4/3, phát biểu tại phiên họp thường kỳ về tình hình kinh tế - xã hội - quốc phòng - an ninh và thu chi ngân sách tháng 2, hai tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ tháng 3/2022, ông Lê Duy Minh, Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM cho biết, TP đang chịu áp lực trong việc xem xét khả năng tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm.

"Hai doanh nghiệp trúng đấu giá 2 lô đất có giá trị lớn nhất tại buổi đấu giá đã xin điều chỉnh kết quả. Đối với 2 lô đất còn lại thì doanh nghiệp vẫn chưa nộp thêm phần tiền theo quy định ban đầu", ông Minh nói.

Ông Minh cũng mong TP.HCM gặp gỡ, đối thoại với các doanh nghiệp nhằm đảm bảo việc thực thi kết quả đấu giá và có thông tin để Cục Thuế TP.HCM trả lời với các cơ quan báo chí về tiến độ thực hiện bán đấu giá.

"Thời gian tới, Cục Thuế TP.HCM sẽ tiếp tục cùng với các cơ quan, ban ngành để đôn đốc các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ. Nếu quá 90 ngày không thực hiện thì cơ quan thuế sẽ có biện pháp cưỡng chế", ông Minh nói thêm.

Ông Minh cho rằng, các biện pháp cưỡng chế sẽ được áp dụng từng bước, từng cấp độ. Biện pháp cao nhất là đề nghị không thực hiện dự án, đề nghị thu hồi dự án.

Hoàng Thọ

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, pháp luật liên quan đến việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, từ đó để cho một số doanh nghiệp lợi dụng để thao túng. Thế nên, Nhà nước cần hoàn thiện các quy định luật pháp liên quan đến đấu giá đất. Những tài sản đem ra đấu giá như cây mai, bức tranh, bình cổ, căn nhà phải khác với tài sản là 10.000 m2 đất. Cơ quan chức năng cần đánh giá dự án nhà đầu tư để xét duyệt trước khi đấu giá, tránh tình trạng như ở Thủ Thiêm là một doanh nghiệp mới thành lập 2 tháng đã tham gia đấu giá.

Ông Châu nhấn mạnh: Vừa rồi Sở Tư pháp báo cáo và khẳng định TP.HCM làm đúng luật Đấu giá khi căn cứ điều 41 của luật này để tổ chức đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Việc này không sai nhưng chưa đủ. Tại sao TP.HCM và các tỉnh đều lựa chọn điều 41? Phương thức này nên áp dụng cho tài sản đơn lẻ chứ không phải dành cho phát triển dự án.

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên - Trung tâm Nghiên cứu kinh tế miền Nam, cho rằng cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm không thành công thời gian qua là một bài học lớn và cần rút ra kinh nghiệm. Vấn đề quan trọng nhất là tiền ở đâu mà các nhà đầu tư tham gia đấu giá? Theo ông Nguyên, ai cũng hiểu thuận mua vừa bán. Mua được thì bán ra phải có lời, chẳng ai mua cái gì đó rồi bán ra lỗ vốn cả. Ngay cả người bán ve chai cũng tính toán mua đi bán lại có lời. Vậy các nhà đầu tư đưa ra giá khủng thì phải đi tìm mục đích của người đưa giá thật cao để làm gì? Chắc chắn là không thể để bán có lời. Mục đích của họ phải chăng là kích hoạt giá đất các nơi xung quanh và họ thu lời ở đó chứ không phải đất đấu giá ở Thủ Thiêm.

Cùng chung quan điểm, tiến sĩ Nguyễn Thanh Hải - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam, phân tích: Việc tham gia đấu thầu với giá cao và sau đó bỏ cọc có thể là một kế hoạch đã được nhà đầu tư tính toán trước. Có những kẽ hở trong quy định như mức đặt cọc quá thấp, nếu bỏ cọc thì chỉ bị mất cọc thôi chứ chưa có hình thức chế tài nào khác. Chính vì vậy đã dẫn đến nhiều hệ lụy đối với thị trường bất động sản, đẩy giá đất cả nước lên cao để trục lợi. Nhà nước cần sửa đổi quy định để vá các lỗ hổng này, đừng để nhà đầu tư đưa cơ quan quản lý vào tình thế bất ngờ.

Tại buổi tọa đàm, đa số ý kiến của các nhà khoa học, nghiên cứu, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đồng ý với đề xuất phải sửa lại quy định tỷ lệ đặt cọc và phải bị phạt gấp đôi nếu hủy giao dịch theo thông lệ giao kết hợp đồng.

PGS-TS Lê Hoàng Ngân - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho biết sẽ tổng hợp các ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà nghiên cứu để báo cáo đề xuất tham mưu cho UBND TP.HCM trước khi tổ chức đấu giá lại khu đất Thủ Thiêm.

Tin liên quan