Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay vô hiệu do diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu mà UBND tỉnh quy định[1]. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thì cần phải hiểu và áp dụng đúng quy định của pháp luật khi giải quyết vụ án. Đây là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế.

Tác giả đưa ra một ví dụ cụ thể như sau: A nhận chuyển nhượng của B một phần đất có diện tích 100m2 [loại đất trồng cây lâu năm, tại đô thị thuộc tỉnh Hậu Giang]. Hai bên đã làm thủ tục công chứng theo quy định nhưng chưa đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên đã nhận đủ tiền và giao đất. Nay A khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. B cũng thống nhất với yêu cầu của A. Theo Điều 6 của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của UBND tỉnh Hậu Giang ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hậu Giang thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp này là 200m2. Vấn đề đặt ra là do diện tích nhận chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh[2] thì Tòa án có được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự thống nhất của các bên đương sự hay không[3]?

Hiện nay, vấn đề này vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn áp dụng không thống nhất, cụ thể như sau:

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Bởi lẽ, khoản 2 Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Điều 123 BLDS năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Như vậy, đối chiếu các quy định trên, trường hợp diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn so với quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 123 BLDS năm 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2015.

 Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 của BLDS năm 2015. Hơn nữa, theo Điều 4 của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của UBND tỉnh Hậu Giang ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hậu Giang thì có quy định các trường hợp không áp dụng hạn mức tối thiểu được phép tách thửa theo Quy định này. Trong đó, tại khoản 2 Điều 4 của Quyết định có quy định không áp dụng trong trường hợp: “Tách thửa khi thực hiện: Quyết định giải quyết tranh chấp về đất đai, kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận; việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp theo quy định của pháp luật.”

  Như vậy, Quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về giới hạn tách thửa chỉ áp dụng trong quá trình hoạt động của UBND các cấp trong tỉnh đó, không ảnh hưởng đến phán quyết trong các Bản án hoặc Quyết định của TAND. Nói cách khác, Tòa án vẫn có quyền công nhận sự thỏa thuận hoặc chấp nhận yêu cầu của đương sự nếu việc chuyển nhượng có diện tích nhỏ so với quy định của UBND. Khi Tòa án đã ban hành Bản án hoặc Quyết định có hiệu lực thì UBND sẽ căn cứ vào Bản án hoặc Quyết định đó để làm căn cứ tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự.

 Tác giả thống nhất với quan điểm thứ nhất. Bởi lẽ, nếu Tòa án giải quyết theo quan điểm thứ hai, tức là Tòa án được quyền công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh thì quy định của UBND sẽ không còn có giá trị nữa. Khi đó, nếu người dân muốn tách thửa với diện tích nhỏ hơn so với quy định thì chỉ cần thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích nhỏ và khởi kiện ra Tòa án để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Đây sẽ là căn cứ để UBND cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích nhỏ hơn quy định.

Nói cách khác, đây sẽ là một cách lách luật để người dân được công nhận quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ. Do đó, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự cũng như đảm bảo tính thống nhất trong quá trình vận dụng pháp luật, tác giả thiết nghĩ cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề, cụ thể như sau: đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh thì thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và 123 BLDS năm 2015; Đồng thời, quy định rõ trường hợp loại trừ theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của UBND tỉnh có nghĩa là Tòa án chỉ công nhận trường hợp có diện tích nhỏ hơn trong các vụ án tranh chấp chia tài sản khi ly hôn hoặc chia thừa kế, chia tài sản chung của hộ gia đình.

Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các loại tranh chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn có sự không thống nhất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải quyết vướng mắc đang tồn tại.

Một khu công nghiệp ở tx Bình Minh, Vĩnh Long – Ảnh: Thái Vũ

[1] Căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, mỗi tỉnh sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

[2] Ở đây tác giả loại trừ trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

[3] Tác giả đặt ra trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Nội dung vụ án như sau:

Bà Nguyễn Thị Hạnh và ông Võ Minh Tân là vợ chồng. Năm 2018, ông Tân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [có chứng thực] với bà Bảy. [Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Võ Minh Tân ngày 17/4/2006]. Bà Hạnh khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu.

Bà Bảy không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp tòa đồng ý với yêu cầu khởi kiện thì ông Tân phải trả lại 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại 96 triệu đồng cùng chi phí chuyển nhượng 5.287.500 đồng.

Ông Tân thừa nhận khi chuyển nhượng đất cho bà Bảy, ông không cho bà Hạnh biết, ông đồng ý với yêu cầu của bà Hạnh, đồng ý trả lại bà Bảy số tiền 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi số tiền 400 triệu đồng ông đã nhận từ năm 2018 đến ngày xét xử sơ thẩm, không đồng ý trả lại tiền làm thủ tục chuyển nhượng 5.287.500 đồng.

Nội dung cần rút kinh nghiệm: Bà Lê Thị Bảy không phải là người thứ ba ngay tình.

Xem chi tiết tại Thông báo 27/TB-VC3-DS ngày 26/5/2021.