- Trang chủ
- Bạn đọc - Pháp luật
- Tư vấn pháp luật
[TN&MT] - Câu hỏi: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất còn lại như sau: Thửa đất số: 256, Tờ bản đồ số: 01. Địa chỉ: phường Hiệp Bình Chánh, huyện Thủ Đức, Tp. HCM. Mục đích sử dụng đất: T. Diện tích sử dụng: 49m2. Số phát hành GCNQSDĐ: A344070. Vào sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00068QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện Thủ Đức cấp ngày: 05/8/1993, cập nhật thay đổi ngày 10/10/2006 và cập nhật thay đổi ngày 29/3/2013. Đến ngày 02 tháng 04 năm 2018, tôi được Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. HCM cấp đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 052477, số vào sổ GCN: CS 09995, diện tích 49m2, thời hạn sử dụng: đến ngày 05/8/2043. Tuy nhiên mục đích sử dụng thay đổi từ đất có mục đích “T” thành “Đất trồng cây lâu năm”. Vậy gia đình tôi mong quý báo tư vấn pháp luật trường hợp mục đích sử dụng chũ T là đất gì?
Câu hỏi của bạn Văn phòng Luật sư Hanel xin trả lời như sau:
1. Cơ sở pháp lý
- Quyết định 499QĐ/ĐC [27/7/1995] của Tổng cục địa chính, ban hành quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê đất, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Nội dung tư vấn
Bạn cung cấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn có mục đích sử dụng đất là chữ "T", sau khi làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.
Chúng tôi xác định như sau: Căn cứ theo quy định tại mục 3 phần I quyết định 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính năm 1995 thì ký hiệu chữ T được xác định là đất có mục đích để ở. Cụ thể qui định trong quyết định 499/QĐ/ĐC mục IV: Ghi mục đích để ở, ký hiệu “T”
Như vậy, việc ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn được xác định là đất ở. Trong trường hợp gia đình bạn làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đất trồng cây lâu năm là không có cơ sở.
Do đó, trường hợp này bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên văn phòng đăng ký đất đai của quận, huyện nơi có đất để yêu cầu xem xét lại theo quy định.
Theo quy định về ký hiệu mục đích sử dụng đất trong thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 1-11-2004, ký hiệu “BHK” dùng để chỉ loại đất là “đất bằng trồng cây hằng năm khác” thuộc nhóm đất nông nghiệp. Trong quy định pháp luật hiện hành, không dùng ký hiệu “T” cho mục đích sử dụng đất nào. Tiếc rằng việc tìm kiếm quy định về ký hiệu mục đích sử dụng đất vào thời điểm từ năm 1994 trở về trước hết sức khó khăn, thậm chí không thể tìm được nên không có căn cứ cụ thể để trả lời chính xác ký hiệu “T” trong giấy chứng nhận mà bạn nêu được cấp năm 1994 dùng để chỉ loại đất nào.
Theo kinh nghiệm của những người làm công tác địa chính, ký hiệu “T” có thể là “thổ” [đất], nhưng còn tùy loại là “thổ canh” [đất nông nghiệp] hay “thổ cư” [đất ở] mới có thể xác định đúng mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, dựa trên thông tin bạn cung cấp, có thể xác định diện tích đất này không phải là đất ở. Bởi lẽ:
- Thứ nhất, theo quy định tại điều 20 Luật đất đai năm 1993 cũng như quy định tại điều 66 và điều 67 Luật đất đai năm 2003, đất ở là loại đất không xác định thời hạn, nghĩa là người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài [trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật]. Trong khi đó, đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất có thời hạn xác định. Như vậy, nếu trong giấy chứng nhận được cấp năm 1994 cũng như trong giấy chứng nhận được cấp năm 2010 có ghi thời hạn sử dụng đất thì có nghĩa diện tích đất trong giấy chứng nhận chưa được xác định là đất ở.
- Thứ hai, xuất phát từ yếu tố quy hoạch sử dụng đất. Bạn có cung cấp thông tin là do quy hoạch treo nên không thể xin phép xây nhà hoặc tách sổ, đến năm 2010 mới được cấp giấy chứng nhận. Điều này cho thấy trước năm 2010, diện tích đất này chưa được quy hoạch cho phép chuyển mục đích sang đất ở nên bạn không được phép xây dựng nhà ở trên đó và cũng không thể tách thửa [do sự giới hạn về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông nghiệp]. Nghĩa là vào thời điểm trước năm 2010, diện tích đất mà bạn giao dịch tạm thời được xác định là đất nông nghiệp.
2. Về việc khiếu nại và xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Trong trường hợp không đồng ý với cách giải thích của Phòng Tài nguyên và môi trường, theo quy định của điều 138 Luật đất đai 2003 và quy định của Luật khiếu nại, tố cáo, bạn có quyền nộp đơn khiếu nại đến chính cơ quan này. Trường hợp Phòng Tài nguyên và môi trường có văn bản giải quyết mà bạn vẫn không đồng ý, thì bạn có quyền hoặc khiếu nại tiếp đến UBND quận 7 hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án.
- Trường hợp đồng ý với giải thích của Phòng Tài nguyên và môi trường và có cơ sở xác định khu vực có diện tích đất mà bạn đang sử dụng đã được quy hoạch là đất ở, bạn có thể nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ lại với Phòng Tài nguyên và môi trường để nắm thông tin về quy hoạch và hồ sơ, thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Về việc bồi thường khi thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 2 điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Như vậy, dựa theo giấy chứng nhận mà bạn đã được cấp, diện tích đất của bạn là đất nông nghiệp nên nếu bị thu hồi đất thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tương ứng, không bồi thường theo cách hiểu thực tế của người sử dụng đất.
Ký hiệu T trồng bản đồ địa chính là gì?
Đất ở được chia thành hai loại: đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Căn cứ vào ký hiệu loại đất theo Luật đất đai, Quyết định 499 QĐ/ĐC quy định tại mục 3 phần I của Tổng cục địa chính năm 1995 ban hành thì ký hiệu chữ T được sử dụng để xác định là đất có mục đích để ở.
Ký hiệu chữ T trên sổ đỏ là gì?
Theo Bản đồ 299 lập theo Chỉ thị số 299-TTg năm 1980 thì ký hiệu "T" là đất thổ cư gồm đất ở và đất vườn, ao.
Quy hoạch màu hồng là gì?
Đất ở tại đô thị [ODT] hoặc đất ở tại nông thôn [ONT] thì sẽ được ký hiệu màu hồng. Đất trồng cây lâu năm [CLN] hoặc đất trồng cây hàng năm [ BHK] thì được ký hiệu bằng màu vàng cam. Đất quốc phòng [CQP] hoặc đất an ninh [CAN] thì thường có màu đỏ đậm.
ONT là loại đất gì?
– Đất ONT là đất ở nông thôn được sử dụng xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống dân cư, hoặc kết hợp ứng dụng thêm mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp. Như vậy, đất ở tại nông thôn cũng chính là đất thổ cư.