CafeLand – Không ít người mua nhà lầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập là một hợp đồng mua bán nhà. Sự ngộ nhận ấy dẫn đến nhiều hệ lụy và có nguy cơ mất trắng khi xảy ra tranh chấp.
Trường hợp 16 hộ dân tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM là một ví dụ điển hình. Họ đang lo lắng, gởi đơn kêu cứu tới cơ quan chức năng nhờ can thiệp vì những căn nhà mà họ đang ở bị chính quyền địa phương ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ phần xây trái phép, còn đất thì bị ngân hàng phát mãi. Nguyên do là những hộ này mua nhà đất bằng hợp đồng tay và chỉ lập vi bằng giao nhận tiền.
Hay trường hợp anh Hoàng ở huyện Hóc Môn, TP.HCM. Sau thời gian tìm mua nhà, anh mua được căn nhà nhà cao 2,5 tầng có diện tích 32m2. Ngôi nhà này cùng với ba căn khác được xây trên mảnh đất rộng 130m2. Vì diện tích nhỏ hơn quy định được tách thửa nên bốn căn chung một sổ đỏ.
Nhà không có giấy tờ riêng, không thể làm hợp đồng công chứng sang tên khi mua nên anh Hoàng cùng người bán ra văn phòng thừa phát lại trao tiền và lập vi bằng về việc giao dịch. Yên tâm vì có bản vi bằng của thừa phát lại trong tay, anh không quá để ý đến việc đưa tên vào sổ đỏ chung.
Niềm vui có nhà chẳng kéo dài lâu, anh bất ngờ nhận được thông báo toàn bộ khu đất bị ngân hàng siết nợ do chủ nhà thế chấp ngân hàng và không có khả năng thanh toán.
Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại tại Điều 36 về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác.
Đây được coi là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
“Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, tòa án nhân dân, viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được tòa án, viện kiểm sát nhân dân triệu tập”, luật sư Hảo chia sẻ thêm.
Theo Điều 37 về các trường hợp không được lập vi bằng như xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; hay ghi nhận sự kiện, hành vi không do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến…
Căn cứ theo quy định trên có thể thấy những trường hợp không được lập vi bằng gồm hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, luật sư Hảo cho biết thêm, với các giao dịch liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, việc mua nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
“Việc lập vi bằng để mua nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý để thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, luật sư Hảo cảnh báo.
Cảnh báo chiêu lừa tráo sổ đỏ khi xem giấy tờ mua nhà
-
Mua nhà không bao lâu, người dân nhận được quyết định cưỡng chế tháo dỡ.
Theo Điều 2 Nghị định 08/2020 của Chính phủ, vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng. Bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Điều 36 Nghị định 08/2020 của Chính phủ cũng khẳng định:
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Rủi ro khi mua nhà đất qua vi bằng người dân phải biết [Ảnh minh họa]
2. Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng
Đầu tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên Sổ đỏ.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Ngoài ra, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ.
Nghĩa là, nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất.
Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…3. Rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ qua vi bằng
Trước tiên, LuatVietnam khẳng định, mua bán nhà đất không có giấy tờ, bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp; không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.
Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.
Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Trên đây là những rủi ro khi mua nhà đất qua vi bằng. Người dân cần ghi nhớ, vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Nếu gặp phải tranh chấp liên quan đến lập vi bằng, bạn vui lòng liên hệ 1900.6192 để chúng tôi hỗ trợ bạn.
>> 6 điều cần biết về lập vi bằng mua bán đất để không bị lừa
Vi bằng là văn bản được văn phòng Thừa phát lại lập ra nhằm ghi nhận các sự kiện, hành vi. Được dùng làm chứng cứ để xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Việc ghi nhận phải đảm bảo trung thực, khách quan. Trong một số trường hợp cần thiết, văn phòng Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định rõ trong Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Nó có giá trị làm chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện hoặc hành vi được ghi nhận. Vi bằng có thể kèm theo băng đĩa, hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác.
Có thể mua nhà đất công chứng vi bằng được không?
Hiện nay không ít người cho rằng chưa hiểu rõ vi bằng là gì, lầm tưởng có thể thay thế cho công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà văn phòng thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Trong các trường hợp mua bán nhà đất là việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền,giấy tờ,nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng.
Chính vì không có giá trị về pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng tài sản đã bỏ tiền mua. Dẫn đến việc sửa chữa, xây dựng, thế chấp hay chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Thực tế vẫn có trường hợp lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hay chuyển nhượng cho người khác [bằng giấy tờ viết tay] dẫn đến phát sinh tranh chấp. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là với bên mua.
>>> Tham khảo mẫu vi bằng mua bán nhà nhà TẠI ĐÂY
Những rủi ro khi mua nhà vi bằng
Bên cạnh khái niệm vi bằng là gì và một số thông tin liên quan, bạn cũng cần nắm được những rủi ro nếu mua nhà bằng vi bằng:
Tính pháp lý không minh bạch
Do công chứng vi bằng chỉ được văn phòng Thừa Phát Lại đảm bảo cho việc giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ, không đảm bảo cho quyền sử dụng đất của người mua. Nên trong trường hợp xảy ra kiện tụng giữa 2 bên thường rất khó giải quyết.
Hiểu một cách đơn giản, văn phòng Thừa Phát Lại chỉ làm chứng cho giao dịch nhưng Nhà nước không công nhận. Thay vào đó, văn phòng công chứng sẽ thừa nhận giao dịch mua bán nhà đất và hoạt động mua bán đó được Nhà nước công nhận. Thông thường, vi bằng được sử dụng chung với chủ của lô đất nếu chủ sở hữu lô đất đó bán 1 phần, nếu như vậy việc mua bán chỉ bằng vi bằng.
Độ thanh khoản tương đối thấp
Hiểu rõ về vi bằng là gì, tính pháp lý của vi bằng ra sao thì rất ít khách hàng chọn mua nhà bằng vi bằng bởi các rủi ro là rất lớn, thậm chí có thể mất trắng tiền.
Bên cạnh đó, thông qua mẫu vi bằng mua bán không ít khách hàng bị lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản. Chính vì vậy loại hình này ngày càng được ít xuất hiện trên thị trường, chỉ thấy ở một số ít khu vực nhất định.
Không thể vay ngân hàng
Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ việc cho vay do vi bằng nên chưa chuyển tên qua người mua. Những trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ sau này sẽ rất khó để bán ra hoặc lúc kẹt tiền cũng rất khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng.
Có thể bị mất trắng
Thường vi bằng nằm trong sổ chung với chủ đất cho nên nếu chủ sở hữu đất chẳng may qua đời thì theo luật thừa kế thì tài sản sẽ thuộc về nhà đình. Lúc này nếu bạn người mua có thể bị mất trắng tài sản, bởi quyền thừa kế cao hơn vi bằng. Tuy nhiên, nếu có thể liên hệ và thương lượng với gia đình chủ sở hữu đất bạn có thể tiến hành làm giấy xác nhận để lấy tài sản đó.
Trên đây, bất động sản Homedy đã giải thích chi tiết về vi bằng là gì và những vấn đề liên quan đến mua bán nhà đất bằng vi bằng. Mẫu vi bằng mua bán nhà trên đây có tính tham khảo, hãy cân nhắc kỹ những rủi ro nếu có ý định giao dịch BĐS bằng vi bằng.
Chúc các bạn thành công!
Theo Homedy Blog Tư vấn