Công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng? Xử phạt hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng? Thế nào là xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng? Trình tự, thủ tục xử phạt hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng? Xây dựng giảm diện tích so với giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư, cho tôi hỏi câu này: Nhà tôi có dựng 1 lán che dài khoảng 15m x 8m. Trong khuôn đất nhà tôi không ảnh hưởng tới các công trình lân cận. Chiều nay CA Phường lên lập biên bản dựng lán không có giấy phép ghi là điểm a] Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP. Tôi có tìm và đọc Nghị định 121/2013/NĐ-CP nhưng không rõ. Giờ tôi phải làm thế nào? Nếu nộp phạt thì mức phạt như thế nào? Hay phải dỡ lán và xin giấy phép rồi dựng lại?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định công trình được miễn giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
…
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
Xem thêm: Đơn xin cấp phép xây dựng và hướng dẫn mới nhất năm 2022
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Xem thêm: Nguyên tắc chung trong quản lý chất lượng công trình xây dựng
…”
Nếu bạn xây dựng lán che thuộc một trong các trường hợp trên thì bạn sẽ được miễn giấy phép xây dựng, việc xây dựng của bạn không được làm ảnh hưởng đến các công trình xây dựng lân cận thì sẽ được coi là hợp pháp do đó, cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính hành vi không có giấy phép xây dựng là không đúng quy định pháp luật.
Nếu trường hợp xây dựng của bạn không thuộc một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định trên mà bạn xây dựng khi không có giấy phép xây dựng thì bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP như sau:
“Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng
…
6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a] Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
Xem thêm: Sửa mái nhà, lợp mái tôn có phải xin giấy phép xây dựng không?
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
…
8. Đối với hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này, sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng [nếu có].
9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568
10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP.”
Theo quy định trên, đối với hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình.
Xem thêm: Biên bản thanh lý hợp đồng thi công công trình xây dựng mới nhất
Sau khi bạn chấp hành đầy đủ quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả thì cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho bạn.
Nếu công trình xây dựng của bạn không thuộc trường hợp xử lý như trên thì sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP như sau:
“Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng
1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:
a] Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
b] Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
c] Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ [nếu có] và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
Xem thêm: Giá thành công trình xây dựng là gì? Bảng tính và cách tính?
a] Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
b] Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;
c] Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;
d] Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.”
2. Xử phạt hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi xây dựng nhà ở riêng lẻ đăng kí giấy phép xây dựng nhà là 3 tầng nhưng tôi xây dựng 4 tầng [đã hoàn thiện]. Hỏi tôi bị xử phạt gì, theo cơ sở pháp lý nào? Ngược lại tôi xây dựng 1 tầng thì có xử lý không, theo cơ sở pháp lý nào. Mong được sự giúp đỡ. Xin cảm ơn!
Xem thêm: Mẫu thông báo khởi công xây dựng hạng mục công trình
Luật sư tư vấn:
Khoản 1 Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD có hướng dẫn cụ thể về hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP [hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới] như sau:
“Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp”.
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ có đăng kí giấy phép xây dựng nhà là 03 tầng tức trên giấy phép xây dựng có quy định nội dung số tầng mà bạn được phép xây là 03 tầng. Do đó, việc bạn xây vượt quá số tầng [xây 04 tầng] hay giảm bớt số tầng [xây 01 tầng] so với quy định trong giấy phép xây dựng đã được cấp thì theo quy định trên các trường hợp này đều được coi là hành vi xây dựng sai phép. Vì vậy, khi hành vi này xảy ra, bạn sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cụ thể:
Đối với trường hợp xây vượt quá số tầngso với giấy phép xây dựng:
Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định về mức xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp như sau:
“a] Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
Xem thêm: Các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng mới nhất 2022
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình”.
Như vậy, đối với hành vị xây dựng nhà riêng lẻ vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng được cấp tùy vào việc xây dựng nhà riêng lẻ ở nông thôn hay thành thị thì mức xử phạt sẽ khác nhau. Nếu nhà của bạn được xây dựng ở khu vực nông thôn thì mức xử phạt là từ 500.000 đồng đến 1.000.000; ở thành thị mức xử phạt được áp dụng cao hơn nhiều [từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng].
Đối với trường hợp giảm số tầng so với giấy phép xây dựng
Khoản 2, Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD có quy định:
“Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không coi là hành vi xây dựng sai phép:
a] Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;
b] Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, có thể xét các trường hợp của bạn như sau:
Xem thêm: Quy định của pháp luật về tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng
+ Trường hợp 1: Nhà của bạn thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt
Áp dụng quy định tại Điềm b, Khoản 2 nêu trên thì trường hợp bạn xây nhà giảm số tầng từ 03 tầng xuống 01 tầng sẽ không bị xử phạt về hành vi xây dựng trái phép.
+ Trường hợp 2: Nếu nhà của bạn thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì hành vi xây giảm số tầng vẫn sẽ bị xử lý vi phạm hành chính với mức xử phạt như đối với trường hợp xây vượt quá số tầng so với giấy phép xây dựng như phân tích ở phần trên.
Ngoài việc bị xử phạt hành trình đối với các trường hợp được xác định là hành vi xây dựng sai phép nêu ra ở trên, theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP tùy vào mức độ vi phạm bạn còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường; buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm; buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm.
3. Thế nào là xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào! Cho tôi hỏi, vì tôi chuẩn bị xây nhà, nên tôi muốn tìm hiểu quy định của pháp luật về những trường hợp nào bị coi là sai giấy phép xây dựng. Vậy tôi có thể tham khảo theo luật, nghị định hoặc thông tư nào của chính phủ? Xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật xây dựng 2014, trừ các trường hợp được miễn quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014:
Xem thêm: Khái niệm, nội dung và các lưu ý với dự toán xây dựng công trình
Khoản 3 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định:
Giấy phép xây dựng gồm:
a] Giấy phép xây dựng mới;
b] Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c] Giấy phép di dời công trình.
Do đó, đối với mỗi loại công trình khác nhau thì sẽ được cấp một loại giấy phép xây dựng tương ứng và nếu công trình thi công không đúng loại với loại giấy phép được cấp đối với mỗi công trình thì bị coi là công trình thi công không đúng giấy phép xây dựng
Ngoài ra, Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định về nội dung của giấy phép xây dựng như sau:
1. Tên công trình thuộc dự án.
Xem thêm: Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng mới nhất 2022
2. Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
3. Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
4. Loại, cấp công trình xây dựng.
5. Cốt xây dựng công trình.
6. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
7. Mật độ xây dựng [nếu có].
8. Hệ số sử dụng đất [nếu có].
9. Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 [tầng trệt], số tầng [bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum], chiều cao tối đa toàn công trình.
10. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Vì vậy, đối với mỗi công trình khi được cấp giấy phép xây dựng đều phải thực hiện thi công đúng theo nội dung của giấy phép về các chỉ số, cốt vật tư xây dựng hay các thông số khác. Do đó, khi các công trình xây dựng xong hoặc đang trong quá trình xây dựng nhưng không đúng với nội dung xây dựng được cấp trong giấy thì đã vi phạm quy định pháp luật về xây dựng và bị coi là xây dựng sai giấy phép.
Bên cạnh những quy định về Luật xây dựng 2014, bạn có thể tham khảo Nghị định 121/2013/NĐ-CP, Thông tư 02/2014/TT-BXD cũng quy định về các trường hợp bị coi là sai giấy phép xây dựng và mức xử phạt vi phạm.
Ví dụ: Khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt đối với công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp với trường hợp sửa chữa, cải tạo và Khoản 5 điều 13 Nghị định này đối với công trình xây mới. Thông tư 02/2014/TT-BXD giải thích rõ hơn việc sai phép quy định đó được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp .
Ngoài ra, để nắm rõ được các quy định, trình tự, thủ tục trong việc xin cấp phép xây dựng thì bạn có thể tham khảo Luật xây dựng 2014, ngoài ra còn có Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định một số nội dung về quy hoạch xây dựng
4. Trình tự, thủ tục xử phạt hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đang làm cán bộ địa chính xã. Tại địa bàn tôi đang quản lý hiện tại có một số hộ tự tiện xây dựng nhà không phép. Xin luật sư tư vấn giúp tôi quy trình từng bước lập hồ sơ xử phạt trong lĩnh vực xây dựng. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 2, Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm có:
– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
– Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Theo thông tin bạn cung cấp, nhiều hộ gia đình tự tiện xây dựng nhà không giấy phép. Tuy nhiên, nếu các trường hợp này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dụng theo quy định trên thì sẽ không có căn cứ để xử phạt hành chính.
Đối với trường hợp không được miễn giấy phép xây dựng thì cá nhân khi xây dựng không có giấy phép xây dụng thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính sẽ theo quy định tại Khoản 6, Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP như sau:
‘Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a] Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.’
Như vậy, căn cứ vào từng trường hợp cụ thể là xây dựng nhà ở tại đô thị hay nông thôn thì sẽ có mức xử phạt hành chính tương ứng.
Điều 6 Thông tư 06/2012/TT-BNV quy định nhiệm vụ của công chức Địa chính – xây dựng – môi trường cấp xã như sau:
– Tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân cấp xã trong các lĩnh vực: Đất đai, tài nguyên, môi trường, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật.
– Trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ
+] Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;
+] Tổ chức vận động nhân dân áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, bảo vệ môi trường trên địa bàn cấp xã;
+] Giám sát về kỹ thuật các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã;
+] Chủ trì, phối hợp với công chức khác thực hiện các thủ tục hành chính trong việc tiếp nhận hồ sơ và thẩm tra để xác nhận nguồn gốc, hiện trạng đăng ký và sử dụng đất đai, tình trạng tranh chấp đất đai và biến động về đất đai trên địa bàn; xây dựng các hồ sơ, văn bản về đất đai và việc cấp phép cải tạo, xây dựng các công trình và nhà ở trên địa bàn để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên xem xét, quyết định theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giao.
Đối với trường hợp này, bạn có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính về sự việc của các hộ gia đình xây dựng mà không có giấy phép, yêu cầu tạm dừng thi công công trình và gửi biên bản tới Ủy ban nhân dân cấp xã để giải quyết, bạn không có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp này.
5. Xây dựng giảm diện tích so với giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Tôi đang xây dựng nhà trệt cấp 3, trong giấy phép có ghi là chiều cao từng tầng: trệt 4,0m, mái 1,5m. Chiều cao toàn công trình là 5,5m. Nhưng thực tế xây dựng thì tôi làm trần chỉ cao 3,4m; mái 1,3m. Tôi không vi phạm lộ giới xây dựng, vậy xin hỏi luật sư là tôi có vi phạm sai nội dung giấy phép xây dựng hay không? Nếu có thì xử lý thế nào? Chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định:
Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm
[…]
4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì nghiêm cấm hành vi xây dựng công trình sai nội dung so với giấy phép xây dựng đã được cấp.
Theo Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD và Mục 1 Công văn 2316/BXD-TTr năm 2014 thì hành vi xây dựng sau không được coi là xây dựng sai phép:
+ Thay đổi thiết kế bên trong mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;
+ Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Việc lấp ô thông thoáng hoặc tăng diện tích cầu thang [thuộc thiết kế bên trong công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ] mà không gây ảnh hưởng đến việc phòng chữa cháy, môi trường, công năng sử dụng, kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình thì không bị coi là xây dựng sai phép.
Hoặc việc xây dựng nhà ở riêng lẻ có diện tích xây dựng nhỏ hơn diện tích xây dựng ghi trong giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp [giảm chiều rộng, chiều dài các tầng] không thuộc các trường hợp nêu trên.
Như vậy, đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn, bạn đang xây dựng nhà trệt cấp 3, trong giấy phép xây dựng cho phép xây dựng chiều cao từng tầng : tầng trật 4,0m, mái 1,5m. Chiều cao toàn công trình là 5,5m. Nhưng trên thực tế, khi thi công, bạn chỉ làm trần nhà cao 3,4m; mái 1,3m, không vi phạm lộ giới xây dựng, nếu đây là công trình nhà ở riêng lẻ, thì trường hợp của bạn xây dựng diện tích nhỏ hơn diện tích trong giấy phép và không thuộc trường hợp thay đổi thiết kế ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình và không thuộc trường hợp giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì không bị coi là sai phép xây dựng và không bị xử phạt vi phạm hành chính.
Luật sư tư vấn xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai phép:1900.6568
Tuy nhiên, nếu việc bạn giảm diện tích xây dựng so với giấy phép mà ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình thì vẫn bị coi là xây dựng không đúng với nội dung của giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Khoản 5 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:
5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a] Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Hành vi vi phạm nêu trên nếu sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng. Nếu không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.