XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT QUY HOẠCH
Câu hỏi của bạn:
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Khu vực đất nhà tôi ở bây giờ nằm trong vùng quy hoạch khu công nghệ cao. Đây chỉ là thông báo nhưng chưa biết khi nào mới giải phóng mặt bằng. Vậy bây giờ tôi có nhu cầu xây dựng nhà ở riêng trên khu đất này. Có được xây nhà trên đất quy hoạch không? Khi nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng thì tôi có được đền bù nhà xây trên quy hoạch không? Xin cảm ơn!
Câu trả lời của Luật sư:
Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: . Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013
- Luật xây dựng 2014
Nội dung tư vấn về vấn đề xây nhà trên đất quy hoạch:
1. Xây nhà trên đất quy hoạch có được không?
Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Với những thông tin mà bạn cung cấp, căn cứ vào quy định của pháp luật, có thể xảy ra các trường hợp sau:
Trường hợp 1: nếu diện tích trên đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất có quyền xây dựng nhà ở trên đất của mình.
Trường hợp 2: nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở, công trình mới, trồng cây lâu năm…
Như vậy, trước tiên bạn cần xác định trường hợp của mình thuộc trường hợp nào trong hai trường hợp trên.
- Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn được thực hiện các quyền của mình trên đất, bao gồm các việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất.
- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình. Tuy nhiên, căn cứ quy định của Luật xây dựng 2014, nếu muốn xây dựng nhà ở trong trường hợp này, bạn có thể xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng công trình.
Khoản 18 Điều 3 Luật xây dựng quy định: “18. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”
2. Xây nhà trên đất quy hoạch có được bồi thường khi bị thu hồi không
Điều 92 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, trong đó khoản 2 có quy định:
“2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Theo quy định của pháp luật thì các trường hợp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái với quy định của pháp luật; tài sản được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền…thì người sử dụng đất không được bồi thường về tài sản trên đất.
Như vậy, nếu bạn xây nhà khi chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì bạn vẫn được bồi thường, nếu xây nhà khi đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì không được bồi thường.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các bài viết:
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi có được xây nhà trên đất quy hoạch không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!
Trân trọng./.
Liên kết tham khảo:
Khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Như vậy, trường hợp thu hồi đất ở địa phương nếu đã có thông báo thu hồi đất thì về nguyên tắc bạn không được xây dựng nhà ở trên đất. Tuy nhiên, nếu nằm trong trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 49 ở trên và chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện theo khoản 5 Điều 94 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn có thể làm xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Khi xây dựng nhà mà bạn không xin cấp phép xây dựng có thời hạn thì việc thi công sẽ bị cơ quan có thẩm quyền đình chỉ, bạn còn có thể bị xử phạt hành chính theo điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị định số 21/2013/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng:
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong những hành vi vi phạm sau đây sau khi công trình đã bị lập biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng:
a] Thi công xây dựng công trình sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng;
b] Thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
c] Thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp;
d] Thi công xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng.
Thứ hai, về việc tiếp tục thi công xây dựng nhà trên đất:
Theo Điều 94 Luật xây dựng năm 2014 thì nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau bạn có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:
- Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a] Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b] Phù hợp với quy mô công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c] Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.