Cách tính thuế cho thuê tài sản
Khi cá nhân có tài sản cho thuê như cho thuê nhà, thuê ô tô…thì phải nộp thuế GTGT, TNCN, lệ phí môn bài nếu có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Dưới đây là một số lưu ý liên quan đến cá nhân cho thuê tài sản. 1. Cá nhân cho thuê tài sản là gì? "Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: (Căn cứ: Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản) 2. Căn cứ tính thuế Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu 3. Doanh thu tính thuế Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau: - Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. - Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. - Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.==> Có 2 trường hợp là: Tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản dưới 100tr/năm hoặc trên 100tr/năm. - Nếu dưới 100tr/năm thì được miễn thuế. - Nếu trên 100tr/năm thì phải nộp 3 loại thuế là: Thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN. 4. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản. 5. Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu - Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% - Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% 6. Xác định số thuế phải nộp
Trường hợp 1: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản dưới 100 triệu/năm Căn cứ pháp lý: "Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản: "b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định: "Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm: Kết luận: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản dưới 100 triệu/năm được miễn thuế GTGT, TNCN, môn bài: Trường hợp 2: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản từ 100 triệu/năm trở lên Ai là người đi nộp thuế? Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế: "2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản: Nếu các bên không có thỏa thuận thì người cho thuê phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Các loại thuế phải nộp khi tổng doanh thu cho thuê tài sản > 100tr/năm: Lệ phí môn bài
Cách xác định số thuế phải nộp Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5% Kết luận: Số tiền thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5% + Doanh thu tính thuế TNCN X 5% + Phí môn bài Ví dụ: Công ty A thuê tài sản của Ông B thời gian từ 1/1/2019 đến 31/12/2020, giá thuê là 11.000.000 đồng/1 tháng đã bao gồm thuế. Thanh toán 1 năm 1 lần với số tiền 132.000.000đ. +) Lệ phí môn bài 1 năm: 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm) +) Cách tính thuế GTGT phải nộp:- Xác định doanh thu tính thuế: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Doanh thu tính thuế GTGTTổng doanh thu tính thuế GTGT của 12 tháng = 11.000.000 x 12 tháng = 132.000.000 Tổng số tiền thuế GTGT phải nộp trong năm = 132.000.000 x 5% = 6.600.000 đồng +) Cách tính thuế TNCN phải nộp: Tổng doanh thu tính thuế TNCN của 12 tháng = 11.000.000 x 12 tháng = 132.000.000 đồngTổng số thuế TNCN phải nộp trong năm = 132.000.000 x 5% = 6.600.000 đồng Vậy: Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 6.600.000 + 6.600.000 = 13.200.000 đồng; Lệ phí môn bài phải nộp = 300.000 Tổng cộng: 13.500.000 đồng Lưu ý: nếu giá thuê chưa bao gồm thuế thì phải tiến hành thêm bước tính lại giá thuê bao gồm thuế: = doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9 7. Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay chủ tài sản có được đưa vào chi phí hợp lý? Căn cứ pháp lý: Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định 8. Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản - Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (số lượng: 2 bản)- CMND công chứng chủ tài sản (số lượng: 2 bản) - Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP (số lượng: 2 bản) - Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính). (số lượng: 2 bản) - Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng); (số lượng: 2 bản) 9. Nơi nộp hồ sơ khai thuế Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê. 10. Thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế - Thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài là ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng. |