Có nên mua đất HNK

HNK là ký hiệu của một loại đất trong bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính. Vậy loại đất HNK là gì?

Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, loại đất HNK được định nghĩa như sau:

“Đất trồng cây hàng năm khác (HNK) là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu; kể cả cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc.

Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác”

Như vậy, đất HNK là đất trồng cây hàng năm khác, thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.

Loại đất HNK là gì?

Đất HNK và đất CLN có gì khác nhau?

Đất CLN là gì?

Đất CLN là đất trồng cây lâu năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất CLN được dùng để trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch nhiều năm như:

• Cây cây nghiệp lâu năm: Cây cà phê, cây cao su, cây chè...
• Cây ăn quả lâu năm: Cây xoài, cây nhãn, cây vải...
• Cây dược liệu lâu năm: Cây hồ, cây sâm, cây quế...
• Các loại cây dùng để lấy gỗ, làm bóng mát hay tạo cảnh quan như cây bạch đàn, cây xoan, cây lộc vừng…

Ngoài mục đích để trồng cây lâu năm thì đất CLN có được xây nhà không?

Điểm khác nhau giữa đất HNK và đất CLN

Điểm khác biệt duy nhất giữa đất HNK và đất CLN là mục đích sử dụng:

- Đất trồng cây hàng năm khác (đất HNK) là đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng ngắn thường tối đa 1 năm như cây mía, cây đay, dâu tằm... Các loại cây được trồng trên đất HNK thường được luôn phiên gieo trồng với thời gian thu hoạch ngắn và được thu hoạch theo mùa vụ.

- Đất trồng cây lâu năm (đất CLN) là đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng dài (trên 1 năm). Những loại cây được trồng trên đất CLN thường được gieo trồng và được thu hoạch sau nhiều năm chăm sóc như cây dược liệu năm, các loại cây lấy gỗ, cây công nghiệp…

Thời hạn sử dụng đất HNK là bao lâu?

- Căn cứ Điểm a, Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai quy định, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác, là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

- Căn cứ Điều 126, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

- Mà Khoản 1, Điều 129, Luật Đất đai quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp trong đó có hạn mức giao đất trồng cây hàng năm.

>> Theo các quy định trên thì đất trồng cây hàng năm khác có thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất HNK

Có được xây nhà trên đất HNK không?

Theo nguyên tắc sử dụng đất thì đất đai phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Mà hiện nay, chỉ có đất ở mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống. Đất HNK là đất dùng để trồng cây hàng năm khác nên không thể xây dựng nhà ở trên đất HNK.

Để xây dưng nhà ở trên đất HNK, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở. Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì có thể tiến hành xây dựng nhà ở hợp pháp trên mảnh đất đó.

Điều kiện, thủ tục chuyển đất HNK sang đất ở

Điều kiện

- Căn cứ Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, người sử dụng đất muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

- Ngoài ra Điều 52, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

- Theo Điều 59, Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”.

Theo các quy định trên, thì điều kiện để chuyển đất HNK sang đất ở là:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu không thì phải chờ)
• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt (áp dụng với hộ gia đình, cá nhân) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (áp dụng với tổ chức)

Điều kiện chuyển đất HNK sang đất ở

Hồ sơ cần chuẩn bị

Nếu đáp ứng được các điều kiện trên, người sử dụng đất phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

Quy trình thực hiện

Quy trình chuyển đổi từ đất HNK sang đất ở sẽ diễn ra như sau: 

Bước 1: Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đếm cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Sau khi nhận được bộ hồ sơ đầy đủ từ người dân, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau:

• Thẩm tra hồ sơ
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người sử dụng đất sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định.

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân.

(Căn cứ Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT)

Thủ tục chuyển đất HNK sang đất ở mất bao lâu?

Theo Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

“1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

…

4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai”.

Như vậy, thông thường sau 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ từ người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân. Với người dân sinh sống ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, điều kiện kinh tế - xã hội còn khó khăn thì thời gian giải quyết lâu hơn nhưng không quá 25 ngày làm việc.

Quy trình chuyển đất HNK sang đất ở

Cần lưu ý gì khi đầu tư đất HNK?

Quỹ đất trồng cây hàng năm khác tại nước ta vẫn còn tương đối nhiều, giá đất lại rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư. Vì vậy, đất HNK cũng được nhiều người tìm mua với hy vọng có thể làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở. Khi đó, tính thanh khoản của manh đất sẽ tốt hơn và tiềm năng sinh lời cũng rất lớn. Tuy nhiên, trước khi rót vốn đầu tư, các nhà đầu tư cần lưu ý một số điều sau:

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở không phải là việc dễ dàng. Không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài điều kiện phức tạp, người sử dụng đất còn mất rất nhiều chi phí để thực hiện thủ tục này như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ…

- Theo quy định hiện nay, đất đai phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Đất HNK được dùng để trồng các loại cây hàng năm vì vậy không thể xây dựng nhà cửa trên loại đất này. Người sử dụng đất khó có thể tận dụng được lợi thế về mặt vị trí địa lý (nếu có) để xây dựng các mặt bằng kinh doanh giống như đất ở thông thường. Vì vậy, tính thanh khoản của đất HNK không cao, việc bán lại cũng không quá dễ dàng.

Như vậy, đất HNK là ký hiệu của đất trồng cây hàng năm khác - một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai. Các nhà đầu tư cần lưu ý một số điều trên trước khi rót vốn đầu tư vào đất HNK.