Đánh giá hệ thống kỹ thuật năm 2024

Hệ thống kĩ thuật là hệ thống bao gồm các phần tử đầu vào, đầu ra và có bộ phận xử lý có liên hệ với nhau để thực hiện nhiệm vụ cụ thể.

II. CẤU TRÚC CỦA MỘT HỆ THỐNG KĨ THUẬT

Cấu trúc của một hệ thống kĩ thuật bao gồm 3 phần chính

- Đầu vào: vật liệu; năng lượng; thông tin cần xử lý

- Đầu ra: vật liệu; năng lượng; thông tin đã xử lý

- Bộ phận xử lý: tùy theo từng nhiệm vụ, bộ phận xử lý có thể một hoặc nhiều chức năng gồm: biến đổi, vận chuyển, lưu trữ vật liệu, năng lượng, thông tin

Hệ thống kỹ thuật tác động trực tiếp đến mọi hoạt động của tòa nhà. Chính vì vậy, Chủ đầu tư nên chú ý tới việc thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn, phù hợp với quy mô và công năng của dự án ngay từ giai đoạn đầu. Ngoài ra, việc bảo trì bảo dưỡng theo đúng hướng dẫn của nhà cung cấp trong giai đoạn vận hành cũng cần được lưu tâm. Điều này sẽ góp phần tối ưu chi phí đầu tư, chi phí vận hành, chi phí bảo trì bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật trong dài hạn.

Đặc biệt, xu hướng toàn cầu hiện nay là hướng tới những tòa nhà có thiết kế tối ưu hiệu quả sử dụng năng lượng. Do đó, làm thế nào để phát huy lợi thế của môi trường tự nhiên và thích ứng với biến đổi khí hậu là tiêu chí luôn được quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư. Công trình xanh hiện đang là mục tiêu hướng đến cần thiết với các tòa nhà hiện đại ngày nay. Đối với các tòa nhà muốn đăng ký chứng nhận LOTUS (hệ thống chứng nhận công trình xanh được phát triển bởi Hội đồng Công trình xanh Việt Nam), LEED hoặc EDGE; Savills sẽ tư vấn kỹ thuật cho dự án, đề xuất phương án tối ưu hoá hệ thống cơ điện và tiết kiệm năng lượng từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành chính thức của tòa nhà.

Hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà bao gồm hệ thống Điện, máy lạnh, thông gió, phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống cung cấp nguồn điện dự phòng, hệ thống bơm nước, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống đèn và chiếu sáng... Việc thiết kế và lắp đặt các hệ thống này đúng cách với thông số/ chủng loại phù hợp sẽ giúp tòa nhà hoạt động ổn định, giảm thiểu chi phí bảo trì và sửa chữa, cũng như tiết kiệm chi phí điện năng tiêu thụ.

1. Những hạn chế do lỗi thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật

1.1. Chi phí điện năng lớn

Hệ thống kỹ thuật không được thiết kế và lắp đặt đúng cách có thể dẫn đến việc tiêu tốn nhiều năng lượng cùng chi phí điện năng lớn. Chẳng hạn, hệ thống máy lạnh khi thiết kế quá lớn so với không gian sẽ bị tiêu tốn nhiều năng lượng hơn cần thiết. Ngược lại, nếu hệ thống máy lạnh quá nhỏ so với không gian cần làm mát, thiết bị không những không đủ khả năng để làm mát không gian hiệu quả mà còn phải hoạt động liên tục để đáp ứng nhu cầu sử dụng, dẫn đến tăng chi phí vận hành.

1.2. Vấn đề phát sinh trong công tác vận hành và bảo trì

Nếu hệ thống được thiết kế không phù hợp với yêu cầu thực tế của tòa nhà, điều này có thể gây ra sự cố thường xuyên, giảm hiệu suất hoạt động của các thiết bị kỹ thuật, tốn chi phí sửa chữa và thay thế các linh kiện. Thậm chí, những vấn đề đó sẽ gây ra sự gián đoạn trong hoạt động của tòa nhà, ảnh hưởng tới trải nghiệm của cư dân và khách thuê.

1.3. Khó khăn trong việc tính toán chi phí điện

Đối với việc tính toán chi phí điện, khi hệ thống kỹ thuật bị thiết kế và lắp đặt sai cách, thông số kỹ thuật không đúng theo các tiêu chuẩn hoặc yêu cầu kỹ thuật của hệ thống, sẽ dẫn đến một số vấn đề như:

• Năng lượng điện vượt mức tiêu chuẩn để hoạt động hệ thống, dẫn đến tăng chi phí điện.
• Năng lượng điện không đủ để hoạt động hệ thống, dẫn đến gián đoạn lưu thông tòa nhà.
• Công tác kiểm soát điện năng không hiệu quả, ảnh hưởng tới việc phân bổ chi phí vận hành.

Do đó, việc thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện chính xác và tuân thủ đúng thông số kỹ thuật đóng vai trò quan trọng để đảm bảo sử dụng điện hiệu quả và tính toán chi phí điện chính xác.

2. Những lưu ý khi vận hành hệ thống kỹ thuật

Bên cạnh việc lắp đặt hệ thống kỹ thuật theo TCVN (bộ tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia của Việt Nam) ngay từ đầu, việc quản lý ở giai đoạn vận hành cũng cần được chú ý nhằm đảm bảo duy trì hiệu suất tối ưu và giảm thiểu chi phí hoạt động.

2.1. Thực hiện kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ

Một trong những điểm quan trọng khi vận hành hệ thống kỹ thuật là tuân thủ tiêu chuẩn hoạt động và thực hiện bảo trì bảo dưỡng theo kế hoạch. Điều này sẽ giúp hệ thống cơ điện và các thiết bị trong tòa nhà hoạt động một cách ổn định, hiệu quả và tiết kiệm chi phí điện năng.

Thực tế, các tòa nhà văn phòng hay chung cư sở hữu các hệ thống kỹ thuật phức tạp, hoạt động với công suất cao và liên kết chặt chẽ với nhau. Do đó, việc vận hành theo đúng tiêu chuẩn và thực hiện bảo trì theo đúng hướng dẫn của nhà cung cấp sẽ đảm bảo các thiết bị hoạt động ổn định, giảm chi phí sửa chữa hoặc thay mới linh kiện, cũng như tiết kiệm năng lượng. Công tác bảo trì thường xuyên cũng giúp cư dân hay khách hàng an tâm khi sinh sống và làm việc tại tòa nhà.

2.2. Tối ưu hóa mô hình hoạt động của hệ thống

Việc áp dụng các mô hình hoạt động tiên tiến như hệ thống điều khiển tự động, kế hoạch bảo trì thông minh và giám sát từ xa được xem như một trong những giải pháp hiệu quả để tối ưu chi phí vận hành.

Tuy nhiên, để đảm bảo các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà được giám sát, điều khiển một cách tự động và thông minh, đồng thời tối ưu cho việc quản lý, Chủ đầu tư cần lựa chọn các đối tác cung cấp hệ thống/thiết bị công nghệ phù hợp với quy mô, đặc thù của dự án. Việc xem xét và đánh giá chất lượng các đối tác cũng như mức độ tương thích của hệ thống đòi hỏi góc nhìn, tư vấn thực tế về mặt vận hành từ đội ngũ chuyên gia để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

2.3. Đảm bảo đội ngũ nhân viên có chuyên môn về kỹ thuật

Nhân sự là một yếu tố quan trọng khác trong việc tối ưu chi phí trong vận hành hệ thống kỹ thuật. Chủ đầu tư cần đảm bảo đội ngũ nhân viên được đào tạo đầy đủ và có kiến thức chuyên môn về hệ thống kỹ thuật nhằm tăng khả năng phát hiện và khắc phục sự cố kịp thời, từ đó giảm thiểu chi phí sửa chữa và nâng cao hiệu quả hoạt động trong dài hạn.

Để đảm bảo điều đó, việc thiết lập hệ thống quy trình quản lý chuyên môn cho bộ phận kỹ thuật, bao gồm mô tả công việc, chức năng nhiệm vụ các vị trí; quy trình làm việc; quy trình phối hợp với các bộ phận liên quan hay các biểu mẫu tiêu chuẩn đóng vai trò quan trọng. Chuỗi các chương trình đào tạo cũng cần được chú trọng với đa dạng các chủ đề như hệ thống kỹ thuật, bảo trì hay bảo dưỡng.

Việc đầu tư phát triển đội ngũ chuyên môn hóa về kỹ thuật, vận hành là một vấn đề khá phức tạp và dài hơi, có thể gây áp lực cho Chủ đầu tư trong việc quản lý nguồn lực và chi phí dự án. Chính vì vậy, Chủ đầu tư có xu hướng thuê đơn vị tư vấn để xem xét về mặt thiết kế và hệ thống kỹ thuật tòa nhà, xây dựng quy trình quản lý và chương trình đào tạo (bao gồm cả bộ phận kỹ thuật) để đảm bảo công tác vận hành ổn định và tối ưu chi phí.

Savills hiện là đơn vị cung cấp dịch vụ Tư vấn và Quản lý Bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với bộ quy trình vận hành đạt chuẩn quốc tế và đội ngũ chuyên gia đa lĩnh vực, từ kỹ thuật (M&E), kế toán, đào tạo đến vận hành. Chúng tôi cung cấp các gói dịch vụ đa dạng nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của Chủ đầu tư, bao gồm: