Quy trình định giá tài sản gồm:

10:31, 30/11/2015

Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 28/2015/TT-BTC về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Theo đó, Thông tư 28 quy định quy trình thẩm định giá bao gồm 06 bước, cụ thể:

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

• Bước 4. Phân tích thông tin.

• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Xem chi tiết các bước tại Thông tư 28/2015/TT-BTC có hiệu lực từ 20/4/2015.

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:

• Từ khóa:
• Thông tư 28/2015/TT-BTC

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4. Phân tích thông tin. Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

CafeLand - Thị trường bất động sản luôn thay đổi và phát triển. Vì vậy, việc tìm ra giá trị phù hợp cho một tài sản cụ thể được cho là một trong những trở ngại lớn nhất mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt.

Thông thường, công việc đó sẽ được thực hiện bởi các nhân viên thẩm định giá. Tuy nhiên, đây chỉ là một nhánh nhỏ so với các chuyên gia khác trong lĩnh vực bất động sản như kiến ​​trúc sư, kỹ sư định giá xây dựng [QS], nhà thầu xây dựng ... Do đó, nhiều người vẫn còn khá mơ hồ về khái niệm định giá cũng như không biết ai sẽ là người thực hiện quy trình này.

Định giá bất động sản có thể liên quan đến việc ước tính giá trị vốn hoặc giá thuê của bất động sản và người định giá thường thể hiện ý kiến ​​của mình bằng một bản báo cáo định giá có bổ sung các kế hoạch, hình ảnh,... Những chi tiết khác trong một báo cáo định giá chuẩn thường bao gồm vị trí, ranh giới địa điểm, số liệu đo đạc, các kế hoạch cụ thể và những hạn chế của tài sản.

Có năm phương pháp chính được sử dụng để định giá tài sản: so sánh trực tiếp, đầu tư, thặng dư, thu nhập và chi phí. Tại một thời điểm nhất định, người thực hiện định giá có thể sử dụng một trong những phương pháp này.

So sánh trực tiếp là phương pháp định giá phổ biến nhất vì nó liên quan trực tiếp đến các giao dịch trên thị trường hiện tại. Việc sử dụng phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho các loại tài sản thông thường như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho, ... Đối với phương pháp so sánh, các bằng chứng nên được lựa chọn một cẩn thận và phù hợp với các mức độ khác nhau của điều kiện thị trường. Cuối cùng, nên xác định một yếu tố có thể so sánh tốt nhất và cần điều chỉnh sự khác biệt để ước tính giá trị của tài sản.

Các chi tiết của phương pháp đầu tư liên quan đến khả năng tạo thu nhập của một tài sản cụ thể. Phương pháp này thường được sử dụng cho các loại hình bất động sản thương mại mang lại lợi tức đầu tư bằng thu nhập cho thuê. Phương pháp này hoạt động thông qua việc tìm kiếm lợi nhuận từ thu nhập cho thuê trong tương lai và sau đó chiết khấu trở lại thời điểm hiện tại cho giá trị ròng của tài sản.

Phương pháp thặng dư được giới hạn để sử dụng với các loại hình bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc các khu đất trống mà chưa rõ mục đích sử dụng. Công thức được dùng cho phương pháp này là lấy giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển, bao gồm cả lợi nhuận còn lại của các chủ đầu tư. Số tiền cuối cùng chính là khoản chi phí mà một chủ đầu tư có thể chi cho tài sản ở trạng thái chưa đi vào hoạt động. Phương pháp này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều vì nó dựa trên nhiều yếu tố đầu vào và chi phí có xu hướng thay đổi theo thời gian.

Trong khi đó, phương pháp lợi nhuận có thể được sử dụng với các tài sản không nhằm mục đích giao dịch cho thuê hoặc bán và có thể so sánh được do tính chất độc quyền, ví dụ như khách sạn, rạp chiếu phim và trạm xăng. Thông qua phương pháp này, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp sẽ được ước tính và sau đó chi phí hoạt động được khấu trừ để tạo ra số tiền mà chủ sở hữu tài sản nhận được.

Phương pháp chi phí được coi là lựa chọn cuối cùng khi người thực hiện quá trình định giá không thể áp dụng một trong bốn phương pháp trên. Điều này thường xảy ra khi một tài sản có tính chất chuyên biệt dẫn đến không có giao dịch nào trên thị trường có thể so sánh được. Công thức được sử dụng trong phương pháp này là đánh giá chi phí cung cấp tài sản tương đương với sự điều chỉnh để phản ánh tuổi thọ và tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, kết quả của phương pháp này thường không mang độ tin cậy cao bởi nó chịu nhiều yếu tố tác động khác của thị trường. Do đó, phương pháp này được coi là lựa chọn cuối cùng khi định giá tài sản.

Đầu tư - Từ đâu | Mua nhà bị "hớ" cả trăm triệu đồng và lời khuyên từ chuyên gia

• CafeLand - Marketing luôn là một phần quan trọng của thế giới bất động sản. Bất chấp những thay đổi mà Covid-19 gây ra, marketing vẫn giữ nguyên vai trò và giá trị của nó. Thậm chí, với sự trợ giúp của công nghệ, sự đa dạng trong lĩnh vực marketing hiện đã được nhân rộng gấp nhiều lần.

• CafeLand - Không ít trường hợp đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng người mua không thể sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi gọn là sổ đỏ] xuất phát từ lỗi của bên bán, gây thiệt hại cho bên mua.

• CafeLand - Thương lượng là một quá trình quan trọng trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra thuận lợi đòi hỏi người mua cần có nhiều kỹ năng.

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Quy trình Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trình và phương pháp tiếp cận khác nhau. Tuy nhiên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá, doanh nghiệp đều phải thủ theo quy trình chung gồm 6 bước “theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” được quy định tại Điều 30 Luật Giá 2012 như sau:

“Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản

1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

4. Phân tích thông tin.

5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.”

Nội dung chi tiết quy trình thẩm định giá thực hiện như sau:

Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá [nếu có] theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Nội dung kế hoạch bao gồm:

Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật Giá 2012

Luật Hoàng Anh