Tại sao bất động sản thanh khoản kém

Thị trường mua bán đất nền đã chững lại.">Thị trường mua bán đất nền đã chững lại.

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 3 vừa công bố của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy thanh khoản toàn thị trường BĐS kém, có nhiều phân khúc BĐS đã giảm giá. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3, do giá BĐS chững lại nên một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... để có thể “hâm nóng” thị trường ở những tháng còn lại của năm 2022. Tuy nhiên, chưa có dấu hiệu khả quan.

Số liệu cũng cho thấy, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc giảm như Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%... Đáng chú ý, tại Hà Nội, nơi liên tục nằm trong vòng xoáy các cơn "sốt đất" 2 năm vừa qua, những khu vực từng "sốt nóng" trước đây cũng ghi nhận mức độ quan tâm và giá đều giảm sâu. Cụ thể, mức độ quan tâm về đất nền Hoài Đức giảm 17%, Quốc Oai giảm 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Đông Anh giảm 8%; Long Biên giảm 21%, Gia Lâm giảm 28%; Thanh Trì giảm 24%. Về giá, Long Biên giảm sâu nhất với mức 10%, Thanh Trì giá giảm 9%...

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường rất chậm bởi nhà đầu tư đang khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Vì thế làn sóng “săn đất” cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với giá nhà, đất tại các điểm "nóng" đang chuyển sang đi ngang.

Thị trường hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy". Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kĩ lưỡng và hết sức thận trọng. Tuy nhiên, theo ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng. Nhưng việc giảm giá này khó có thể nói là đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm " nóng" trước đây.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thì đầu tư vào BĐS lúc này phải được tính toán một cách thận trọng, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Trong lúc thanh khoản giảm, nhiều nhà đầu tư bán để cắt lỗ không được, nhu cầu thuê cũng giảm mạnh... thế nhưng giá rao cho thuê, bán BĐS vẫn được đẩy lên. Đó chính là các chiêu trò làm giá.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), dòng tiền đổ vào mua BĐS sẽ không nhiều vì chỉ một bộ phận người dân có sẵn tiền mặt trong tay; trong khi các kênh vốn từ ngân hàng, trái phiếu siết lại. Bối cảnh đó khó tạo cơn sốt như các “cò”, “đầu nậu” đang giải thích để nâng giá BĐS “Dòng tiền lớn đã bị siết chặt thì không thể tạo thành sóng bằng lượng tiền nhỏ của một bộ phận người dân được đâu” - ông Thịnh khuyến cáo.

Trên thực tế, kể từ giữa tháng 9, đã bắt đầu có làn sóng âm thầm giảm giá bằng cách chiết khấu, tăng khuyến mãi, thậm chí trả lãi suất cho khách hàng đóng trước hạn, đóng 95% giá trị BĐS với lãi suất lên đến 20 - 30%, thậm chí nhiều chủ đầu tư sẵn sàng trả lãi cho khách hàng lên đến gần 50% giá trị BĐS mà khách hàng mua vào.

Vì thế, nhà đầu tư BĐS cần hết sức thận trọng khi “xuống tiền” lúc này.

Một trong những kinh nghiệm hay bí quyết mà nhiều người thường truyền nhau khi đầu tư trên thị trường bất động sản là “Nên chọn những dự án bất động sản có tính thanh khoản cao để mang lại lợi nhuận”. Vậy, thanh khoản bất động sản là gì? Như thế nào là một bất động sản có tính thanh khoản cao? Kinh nghiệm chọn bất động sản có tính thanh khoản cao cũng như tăng tính thanh khoản như thế nào? Cùng đọc bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn.

Thanh khoản bất động sản là gì? 

Thanh khoản chính là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất kỳ một tài sản hay sản phẩm nào đó. Tính thanh khoản trong bất động sản cũng vậy, đó chính là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản đó, nói cách khác là sự thanh khoản ra tiền mặt ngay khi cần thiết. 

Trên thị trường bất động sản một nhà đầu tư không ai không biết đến tính thanh khoản bởi đây là tiêu chí giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định có nên rót tiền vào bất động sản đó hay không? Đặc biệt là các nhà đầu tư đi vay vốn để đầu tư bất động sản cần cân nhắc kỹ vấn đề này. Nếu tài sản bất động sản đó không có tính thanh khoản tốt sẽ mất thời gian dài để sinh lợi nhuận. Điều này dẫn đến không chi trả được lãi suất hàng tháng, thậm chí nợ chồng chất. 

Những yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản bất động sản 

Để có những bước đi thật chắc chắn trên thị trường bất động sản, các nhà đầu tư ngoài việc tìm hiểu về tính thanh khoản, còn phải quan tâm đến những yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của một dự án. Qua đó quyết định lựa chọn nên đầu tư vào bất động sản nào thì hiệu quả. 

Một trong những yếu tố tác động đến tính thanh khoản chính là cán cân cung - cầu, dù dự án bất động sản bất kỳ nào có được đầu tư hàng ngàn tỷ đồng nhưng không phù hợp với xu hướng người mua, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì cũng trở nên ế ẩm. Điều đó đồng nghĩa tính thanh khoản của bất động sản đó không cao, không mang lại lợi nhuận lớn. 

Vì vậy, những dự án đáp ứng được nhu cầu thực sẽ bảo đảm được tính thanh khoản của dự án. Cụ thể như: những yếu tố như vị trí đẹp, khả năng kết nối hạ tầng, hệ thống tiện ích, chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế, kinh nghiệm trên thị trường, môi trường sống trong lành, cộng đồng dân cư ổn định, dân trí cao, ... chính là những yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản cho dự án, quyết định dự án đó có mang lại lợi nhuận hay không? 

Vị trí là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới tính thanh khoản

Kinh nghiệm chọn bất động sản có tính thanh khoản cao 

Bên cạnh việc các nhà đầu tư nắm bắt lợi ích của tính thanh khoản cao để thu hút người mua thì một số nhỏ các nhà đầu tư đã lợi dụng vai trò của tính thanh khoản để thổi giá lên cao, tạo nên những cơn “sốt đất ảo” bằng những thông tin không minh bạch khiến không ít nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư không có kinh nghiệm rơi vào tình trạng “bán không được, giữ cũng không xong”. 

Vì vậy, các nhà đầu tư cần trang bị sự hiểu biết về thị trường bất động sản, hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản, từ đó đầu tư đúng phân khúc thị trường đang có nhu cầu cao để thanh khoản tốt mang lại nhiều lợi nhuận. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính, hồ sơ pháp lý rõ ràng đầy đủ cũng là yếu tố quan trọng giúp hạn chế những rủi ro có thể có.

Ngoài ra, các nhà đầu tư còn cần xem xét chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, dịch vụ và theo dõi tiến độ của dự án có đảm bảo tính đồng bộ không hoặc có thể hỏi thăm những người đi trước xem họ đánh giá về dự án này như thế nào cũng như dò xét về trình độ dân cư, an toàn của dự án. 

Vậy, với những dự án đang được đầu tư, nhà đầu tư cần làm gì để tăng tính thanh khoản? Hãy đọc ngay phần tiếp theo để hiểu rõ hơn.

Kinh nghiệm tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản

Dưới đây là một số cách đầu tư để có thể tăng tính thanh khoản cho dự án:

Đầu tư xây dựng thương hiệu

Tất cả các nhà đầu tư khi rót tiền vào bất kỳ một dự án nào đều thường tìm hiểu thông tin về những dự án đó, xem xét về độ uy tín, pháp lý cũng như tiềm lực kinh tế từ dự án trước. Vì vậy mà việc tạo dựng hình ảnh thương hiệu cũng giúp dự án có tính thanh khoản cao, được nhiều nhà đầu tư quan tâm. 

Nghiên cứu nhu cầu của thị trường

Nghiên cứu nhu cầu của thị trường và xây dựng dự án đáp ứng nhu cầu thực đó là những điều giúp dự án của bạn thanh khoản nhanh. Trên thực tế, những dự án có cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện có giá bán cao nhưng vẫn được nhiều người lựa chọn vì tính thanh khoản tốt. Ngược lại, nhiều dự án dù được thổi giá bán cao nhưng không đáp ứng được nhu cầu thực chỉ để nhà đầu tư “lướt sóng” thu lợi trước mắt. Một khi cơn sốt qua đi, nhà đầu tư sẽ không thanh khoản được, khó bán thậm chí chôn vốn buộc các nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro.

Đầu tư cho môi trường sống, tiện ích

Đây chính là những yếu tố tạo nên giá trị khác biệt và sức hấp dẫn cho từng dự án bất động sản. Bởi những người mua thường đặc biệt quan tâm đến vấn đề tiện ích nội khu và ngoại khu, họ luôn xem xét và đánh giá hệ thống tiện ích tại bất động sản đó có phong phú, đa dạng hay không? Môi trường như thế nào? Có đáp ứng được nhu cầu bản thân hay không? Từ đó nhà đầu tư mới quyết định “xuống tiền” mua. 

Lúc này, khi thị trường tung ra những sản phẩm được đầu tư về môi trường, tiện ích thì những dự án này sẽ nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Nhờ vậy mà tính thanh khoản được tăng cao. Khả năng thu về lợi nhuận cũng nhanh chóng hơn.

Nhà đầu tư quan tâm nhiều tới vấn đề môi trường, trong đó là môi trường tự nhiên

Tính thanh khoản giữ vai trò quan trọng khi quyết định đầu tư bất động sản. Vì vậy, hy vọng với những kinh nghiệm giúp tăng tính thanh khoản cũng như chọn bất động sản có tính thanh khoản cao được trình bày ở trên sẽ giúp các nhà đầu tư áp dụng thành công với những dự án mà nhà đầu tư đang sở hữu hoặc đang quan tâm.

Đánh giá cho bài viết này

Cảm ơn bạn đã đánh giá

3 Sao 1 Đánh giá