Thẩm quyền cưỡng chế xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp
Mục lục bài viết
Show
1. UBND cấp xã có thẩm quyền cưỡng chế công trình xây dựng trái phép ?Thưa luật sư! Tại địa phương tôi có trường hợp gia đình xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp mà chưa được cấp có thẩm quyền cho phép. Địa phương đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc gia đình phải tháo dỡ gia đình đã chấp hành quyết định xử phạt hành chính và nộp tiền đầy đủ theo quy định của pháp luật nhưng gia đình lại không dừng lại mà vẫn tiếp tục xây dựng và cho đến nay là xây dựng hoàn thành công trình và lợp mái nhà xong. Vậy tôi muốn hỏi UBND cấp xã có đủ thẩm quyền để cưỡng chế tháo dỡ công trình trái phép đó không và thẩm quyền của UBND cấp xã được cưỡng chế trong lĩnh vực đất đai là như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162 Trả lời: Theo quy định tại Luật xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 của Quốc hội thì:
Thêm nữa, theo quy định tại Điều 31 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về thẩm quyền:
Như vậy theo các quy định trên thì UBND xã có thẩm quyền cưỡng chế những công trình xây dựng vi phạm do UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp này, UBND xã có đủ thẩm quyền để phạt hành chính và có thể buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
2. Tư vấn về kiếu nại quyết định cưỡng chế nhà ở ?Kính gửi Quý Công Ty Luật Minh Khuê.Gia đình tôi muốn nhờ Quý Công Ty Luật tư vấn dùm. Nguyên nhân tại sao UBND Xã lại lấy mảnh đất của gia đình tôi ,cắt cho giao Thông đường bộ là hộ bà Trần Thị C. Trong khi đó diện tích đất 192m2 là đất gia đình tôi chuyển đổi từ hộ D về , 72m2 là đất mua hộ bà E về và 250m2 là đất dịch vụ. Từ tháng 12 năm 1994 có chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất từ dịch vụ sang đất thổ cư, Gia Đình tôi đã nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đất thổ cư năm đó là 600.000đ (sáu trăm ngàn đồng chẵn). Và đã được UBND Xã công nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình tôi đã nộp thuế đất từ năm 1995 đến 1998 có phiếu thu số 14 từ năm 1998 trở đề đây gia đình nộp thuế nhưng UBND Xã không thu nữa.UBND Xã lại đưa đội giao thông đường bộ đến cưỡng chế gia đình tôi 2 lần. Gia đình tôi xây nhà năm 1995. UBND Xã lại cho là gia đình nhà tôi xây nhà trái phép. Cho dân quân, công an,trưởng công an xã, chủ tịch xã ,phó chủ tịch xã ,đến cưỡng chế đập phá 17 mét tường rào 264m2 đất trồng màu,gia đình tôi còn bức xúc hơn nữa khi trưởng công an xã đã chạy vào hòm đồ sửa xe của gia đình cầm búa vu khống gia đình tôi đánh người thi hành công vụ. Chồng tôi tên Hà Văn A bị bắt và giam tại tù giam huyện 9 ngày sau đó toà xử án treo, gia đình tôi có giấy tờ của toà án năm đó và giấy tờ mua và chuyển nhượng đất và đất dịch vụ biên lai tiến thu thuế đất và biên lai cắt đất cùng một số giấy tờ kèm theo. Gia đình cũng đã gửi đơn lên huyện nhưng không được giải quyết ? Kính mong Quý Công Ty tư vấn và chỉ giúp cho gia đình. Gia đình xin chân thành cảm ơn!
Trả lời: Tại điều 16 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định các trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất như sau:
Đối với trường hợp cưỡng chế thu hồi đất của xã bạn có thể thuộc một trong hai trường hợp: - TH1: Do có dự án cần thực hiện giải phóng mặt bằng mà gia đình bạn không hợp tác. Theo những thông tin bạn trình bày thì hiện tại gia đình bạn đang bị cưỡng chế thu hồi đất và không hiểu tại sao lại thu hồi, rồi UBND Xã lại đưa đội giao Thông đường bộ đến cưỡng chế gia đình bạn 2 lần. Trường hợp này có thể là có dự án giao thông đường bộ,.. và địa phương bạn đang tiến hành thu hồi đất nhưng không biết gia đình bạn có được bồi thường thu hồi đất hay chưa. Gia đình bạn cần tìm hiểu thông tin xem ở địa phương mình đang có dự án nào đang tiến hành và phải thu hồi đất hay không. Nếu xã thu hồi đất mà chưa bồi thường cho gia đình bạn mà đã tiến hành cưỡng chế đập phá nhà để thu hồi thì việc thu hồi như vậy là trái pháp luật. Bạn cũng cần tìm hiểu lý do tại sao từ năm 1998 đến nay bạn nộp tiền sử dụng đất mà xã lại không thu nữa, có thể do gia đình bạn được miễn tiền sử dụng đất. Bạn có thể tham khảo điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất sau đây:
Hoặc đất đã đưa vào quy hoạch không cho phép người dân sử dụng đất nữa... Khi thu hồi đất vì mục đích công cộng thì các cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành bồi thường về đất hoặc bằng tiền cho người dân. Nhưng để được bồi thường thì gia đình bạn phải đáp ứng các điều kiện để được bồi thường theo nguyên tắc, điều kiện bồi thường theo điều 74, khoản 1 điều 75 của Luật đất đai năm 2013 như sau:
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai 2013 như sau:
Như vậy, nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo 1 trong các quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo điều 79, 89 Luật đất đai 2013 như sau:
Như vậy, nếu xã thu hồi đất không vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (thu hồi do có dự án...) mà tự dưng ngang nhiên cưỡng chế thu hồi đất của người dân, bạn có thể khiếu nại quyết định của xã (tham khảo phần khiếu nại đối với trường hợp này ở dưới). - TH2: Do gia đình bạn sử dụng đất trái pháp luật: Đó là các trường hợp sử dụng đất thuộc các hành vi bị nghiêm cấm theo điều 12 Luật đất đai 2013:
Khi đã được bồi thường hoặc thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai mà gia đình bạn không tuân thủ việc thu hồi của xã thì sẽ bị cưỡng chế theo điều 71 Luật đất đai 2013. Bạn cần tìm hiểu chính xác xem liệu vì vấn đề gì mà gia đình bị thu hồi đất để đảm bảo quyền lợi của mình. Việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai được quy định tại điều 204 Luật đất đai 2013 như sau:
Khi UBND xã có những hành vi trái pháp luật, nếu giải phóng mặt bằng mà không bồi thường, thu hồi đất không đúng mục đích theo điều 16 Luật đất đai 2013 mà gia đình bạn đã khiếu nại lên UBND huyện mà không được giải quyết thì bạn có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
3. UBND xã có thẩm quyền xử phạt hành chính và cưỡng chế phần đất lấn chiếm không ?Chào luật sư, Ngày 20/7/2015 tôi nhận được quyết định xử phạt hành chính số 108/QĐ-UBND ban hành của chủ tịch ubnd xã, nội dung: "đã thực hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai: đã đổ đất lấn chiếm sang phần đất trống chưa sử dụng, hoán đổi quy hoạch trường và trồng ba trụ bê tông kéo lưới b40, quy định tại điều 10 nghị định 102/2014/nđ-cp " tôi không đồng ý và đã có đơn khiếu nại gửi đến ubnd và các cấp có thẩm quyền vì : - Căn cứ biên bản hoán đổi đất giữa cấp xã và nhà tôi ,ngày 21 tháng 02 năm 2006 để xây dựng trường thì gia đình tôi hoán đổi thửa đất 676 diện tích 1145m2, nhận diện tích hoán đổi là 2960m2 tại thửa đất có tục danh đồng soi(không có số thửa). Sau khi hoán đổi chúng tôi nhận đất tại đồng soi nhưng không đúng diện tích hoán đổi. Thực tế nhận diện tích hoán đổi khoảng 2600m2 (chưa cấp gcnqsdd). Tôi đã nhiều lần gửi đơn yêu cầu giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Phần diện tích đất xử phạt và cưỡng chế từ lâu nay gia đình tôi trực tiếp quản lý sử dụng làm hầm chứa chất thải chăn nuôi (nằm ngoài khuôn viên trường học, không thuộc trường quản lý). Thửa đất 676 vẫn còn trong gcnqsdd của gia đình và chưa được thu hồi . Tôi nhận thấy việc để hầm chất thải chăn nuôi ảnh hưởng đến môi trườngvà mỹ quan nên đã san lấp, tiến hành xây dựng tường rào bảo vệ tài sản. Vậy chủ tịch ubnd xã ban hành quyết định số xử phạt hành chính và cưỡng chế có đúng quy định pháp luật không. Và khi vụ việc diễn ra ,gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu ubnd xã giải quyết (đồng gửi cấp huyện )nhưng chưa nhận được sự giải quyết của xã dù cấp huyện có 4 công văn đề nghị cấp xã giải quyết và báo cáo kết quả ? Xin nhờ luật sư trả lời sớm giúp tôi .
Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162 Luật sư tư vấn: Luật đất đai năm 2013 không có quy định vào về việc hoán đổi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân với đất công do nhà nước quản lý nên việc hoán đổi đất là được pháp luật cho phép.UBND xã có thẩm quyền giao đất, cho cá nhân thuê đất theo quy định của pháp luật, tuy nhiên cần xác định ai là người đã kí giấy hoán đổi đất với bạn, người đó có phải là chủ tịch UBND xã không. Trường hợp hoán đổi đất có thể được gọi là chuyển đổi quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, Ðiều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nếu việc hoán đổi đất của bạn không được ghi nhận bằng hợp đồng có công chứng thì có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu đem ra tranh chấp. Do đó, việc bạn san lấp, tiến hành xây dựng tường rào bảo vệ trên thửa đất của xã ( do giao dịch không có hiệu lực và bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất được hoán đổi) sẽ bị coi là hành vi lấn đất theo quy định của pháp luật. Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!
4. Quyền lợi đối với mảnh đất khi đó là tài sản bị kê biên cưỡng chế ?Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê! Vợ chồng chúng tôi đang sống cùng với mẹ đẻ của vợ tôi. Nhưng do mẹ đẻ tôi cắm giấy quyền sử dụng đất đứng tên mẹ vợ tôi. Đến nay chủ nợ đã gửi đơn ra thi hành án. Thi hành án đang làm thủ tục kê biên và cưỡng chế. Trên mảnh đất có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng tôi xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999. Lúc đó vợ tôi 17 tuổi. Vậy tôi xin hỏi khi bị kê biên cưỡng chế, vợ chồng chúng tôi sẽ được quyền lợi gì trên mảnh đất đó như: chia đôi đất hay lấy lại số tiền mà vợ chồng tôi đã xây dựng ngôi nhà? Xin kính mong công ty luật Minh Khuê tư vấn và giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162 Trả lời: Theo Khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội (Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung số 64/2014/QH13 của Quốc hội) thì mảnh đất đó có Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999 nên thuộc trường hợp được kê biên, xử lý trong thi hành án.
Vì mảnh đất đứng tên mẹ vợ bạn có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng bạn xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình trước hết bạn cần tiến hành các thủ tục để có được giấy phép xây dựng theo các điều kiện quy định tại điều 5 và điều 6 Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng và thủ tục qui định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Vì nếu không có giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp hành chính như: dỡ bỏ công trình, yêu cầu đình chỉ việc thi công... Như vậy, nếu bạn không có giấy phép xây dựng thì ngôi nhà của bạn sẽ bị dỡ bỏ nên bạn sẽ không có quyền đối với ngôi nhà này. Trong trường hợp bạn xin được giấy phép xây dựng thì quyền lợi của bạn vẫn được đảm bảo khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thi án. Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định về kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án sẽ tiến hành như sau:
Tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý theo Khoản 1 Điều 113 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014:
Theo quy định trên thì ngôi nhà của vợ chồng bạn có trước khi mẹ bạn nhận được quyết định thi hành án thì vợ chồng bạn phải tự nguyện di dời ngôi nhà để trả quyền sử dụng đất cho mẹ vợ bạn. Tuy nhiên vì cấu trúc của ngôi nhà là không thể di chuyển được nên trong trường hợp vợ chồng bạn đã xin được giấy phép xây dựng thì sẽ được hoàn trả tiền bán tài sản nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản. Xem thêm một số quy định khác liên quan tại Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự và Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
5. Các trường hợp áp dụng hình thức cưỡng chế nhà đất ?Thưa Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: Ở xã em là xã Tân Liên thôn e có nghe nói là có tập đoàn nào đó về thuê đất ruộng đang canh tác ở đây trong thời hạn 50 năm với mức giá 65 triệu. Một số hộ gia đình không đồng ý và số đồng đều đã ký cả nếu như nhất định không đồng ý thì sẽ như thế nào và cái hình thức cưỡng chế có được áp dụng không ạ ? Em xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162 Trả lời: Trong trường hợp của bạn, nhiều hộ gia đình đã đồng ý mà một số gia đình không đồng ý thì cơ quan thẩm quyền sẽ thuyết phục, vận động lại, nếu thực sự vẫn không được thì phải áp dụng hình thức cưỡng chế. Tại Khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền thu hồi đất như sau:
Tuy nhiên, UBND cấp xã (xã/phường/thị trấn) sẽ có thẩm quyền thu hồi đất khi có quyết định bằng văn bản về việc ủy quyền thu hồi đất của UBND cấp Huyện hoặc UBND cấp Tỉnh.
Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện trên thì cơ quan có thẩm quyền có quyền thực hiện cưỡng chế thu hồi đất. Trân trọng./. Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê |