Mục lục bài viết
- 1. UBND cấp xã có thẩm quyền cưỡng chế công trình xây dựng trái phép ?
- 2. Tư vấn về kiếu nại quyết định cưỡng chế nhà ở ?
- 3. UBND xã có thẩm quyền xử phạt hành chính và cưỡng chế phần đất lấn chiếm không ?
- 4. Quyền lợi đối với mảnh đất khi đó là tài sản bị kê biên cưỡng chế ?
- 5. Các trường hợp áp dụng hình thức cưỡng chế nhà đất ?
1. UBND cấp xã có thẩm quyền cưỡng chế công trình xây dựng trái phép ?
Thưa luật sư! Tại địa phương tôi có trường hợp gia đình xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp mà chưa được cấp có thẩm quyền cho phép. Địa phương đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc gia đình phải tháo dỡ gia đình đã chấp hành quyết định xử phạt hành chính và nộp tiền đầy đủ theo quy định của pháp luật nhưng gia đình lại không dừng lại mà vẫn tiếp tục xây dựng và cho đến nay là xây dựng hoàn thành công trình và lợp mái nhà xong.
Vậy tôi muốn hỏi UBND cấp xã có đủ thẩm quyền để cưỡng chế tháo dỡ công trình trái phép đó không và thẩm quyền của UBND cấp xã được cưỡng chế trong lĩnh vực đất đai là như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Theo quy định tại Luật xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 của Quốc hội thì:
"Điều 38. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân
1. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có quyền:
a] Phạt cảnh cáo;
b] Phạt tiền đến 10% mức tiền phạt tối đa đối với lĩnh vực tương ứng quy định tại Điều 24 của Luật này nhưng không quá 5.000.000 đồng;
c] Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức xử phạt tiền được quy định tại điểm b khoản này;
d] Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại các điểm a, b, c và đ khoản 1 Điều 28 của Luật này."
"Điều 28. Các biện pháp khắc phục hậu quả và nguyên tắc áp dụng
1. Các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm:
a] Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;
b] Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép;
c] Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường, lây lan dịch bệnh;
d] Buộc đưa ra khỏi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc tái xuất hàng hoá, vật phẩm, phương tiện;
đ] Buộc tiêu hủy hàng hóa, vật phẩm gây hại cho sức khỏe con người, vật nuôi, cây trồng và môi trường, văn hóa phẩm có nội dung độc hại;
e] Buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn;
g] Buộc loại bỏ yếu tố vi phạm trên hàng hoá, bao bì hàng hóa, phương tiện kinh doanh, vật phẩm;
h] Buộc thu hồi sản phẩm, hàng hóa không bảo đảm chất lượng;
i] Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính hoặc buộc nộp lại số tiền bằng trị giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đã bị tiêu thụ, tẩu tán, tiêu hủy trái quy định của pháp luật;
k] Các biện pháp khắc phục hậu quả khác do Chính phủ quy định."
Thêm nữa, theo quy định tại Điều 31 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về thẩm quyền:
"Điều 31. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:
a] Phạt cảnh cáo;
b] Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;
c] Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;
d] Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm."
Như vậy theo các quy định trên thì UBND xã có thẩm quyền cưỡng chế những công trình xây dựng vi phạm do UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp này, UBND xã có đủ thẩm quyền để phạt hành chính và có thể buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
2. Tư vấn về kiếu nại quyết định cưỡng chế nhà ở ?
Kính gửi Quý Công Ty Luật Minh Khuê.Gia đình tôi muốn nhờ Quý Công Ty Luật tư vấn dùm. Nguyên nhân tại sao UBND Xã lại lấy mảnh đất của gia đình tôi ,cắt cho giao Thông đường bộ là hộ bà Trần Thị C. Trong khi đó diện tích đất 192m2 là đất gia đình tôi chuyển đổi từ hộ D về , 72m2 là đất mua hộ bà E về và 250m2 là đất dịch vụ.
Từ tháng 12 năm 1994 có chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất từ dịch vụ sang đất thổ cư, Gia Đình tôi đã nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đất thổ cư năm đó là 600.000đ [sáu trăm ngàn đồng chẵn]. Và đã được UBND Xã công nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình tôi đã nộp thuế đất từ năm 1995 đến 1998 có phiếu thu số 14 từ năm 1998 trở đề đây gia đình nộp thuế nhưng UBND Xã không thu nữa.UBND Xã lại đưa đội giao thông đường bộ đến cưỡng chế gia đình tôi 2 lần. Gia đình tôi xây nhà năm 1995. UBND Xã lại cho là gia đình nhà tôi xây nhà trái phép. Cho dân quân, công an,trưởng công an xã, chủ tịch xã ,phó chủ tịch xã ,đến cưỡng chế đập phá 17 mét tường rào 264m2 đất trồng màu,gia đình tôi còn bức xúc hơn nữa khi trưởng công an xã đã chạy vào hòm đồ sửa xe của gia đình cầm búa vu khống gia đình tôi đánh người thi hành công vụ.
Chồng tôi tên Hà Văn A bị bắt và giam tại tù giam huyện 9 ngày sau đó toà xử án treo, gia đình tôi có giấy tờ của toà án năm đó và giấy tờ mua và chuyển nhượng đất và đất dịch vụ biên lai tiến thu thuế đất và biên lai cắt đất cùng một số giấy tờ kèm theo. Gia đình cũng đã gửi đơn lên huyện nhưng không được giải quyết ?
Kính mong Quý Công Ty tư vấn và chỉ giúp cho gia đình. Gia đình xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Tại điều 16 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định các trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất như sau:
"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a] Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b] Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c] Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Đối với trường hợp cưỡng chế thu hồi đất của xã bạn có thể thuộc một trong hai trường hợp:
- TH1: Do có dự án cần thực hiện giải phóng mặt bằng mà gia đình bạn không hợp tác.
Theo những thông tin bạn trình bày thì hiện tại gia đình bạn đang bị cưỡng chế thu hồi đất và không hiểu tại sao lại thu hồi, rồi UBND Xã lại đưa đội giao Thông đường bộ đến cưỡng chế gia đình bạn 2 lần. Trường hợp này có thể là có dự án giao thông đường bộ,.. và địa phương bạn đang tiến hành thu hồi đất nhưng không biết gia đình bạn có được bồi thường thu hồi đất hay chưa. Gia đình bạn cần tìm hiểu thông tin xem ở địa phương mình đang có dự án nào đang tiến hành và phải thu hồi đất hay không. Nếu xã thu hồi đất mà chưa bồi thường cho gia đình bạn mà đã tiến hành cưỡng chế đập phá nhà để thu hồi thì việc thu hồi như vậy là trái pháp luật. Bạn cũng cần tìm hiểu lý do tại sao từ năm 1998 đến nay bạn nộp tiền sử dụng đất mà xã lại không thu nữa, có thể do gia đình bạn được miễn tiền sử dụng đất. Bạn có thể tham khảo điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất sau đây:
"Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.
3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
5. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."
Hoặc đất đã đưa vào quy hoạch không cho phép người dân sử dụng đất nữa...
Khi thu hồi đất vì mục đích công cộng thì các cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành bồi thường về đất hoặc bằng tiền cho người dân. Nhưng để được bồi thường thì gia đình bạn phải đáp ứng các điều kiện để được bồi thường theo nguyên tắc, điều kiện bồi thường theo điều 74, khoản 1 điều 75 của Luật đất đai năm 2013 như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận] hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a] Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c] Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d] Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ] Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e] Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g] Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Như vậy, nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo 1 trong các quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo điều 79, 89 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a] Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b] Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
"Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành."
Như vậy, nếu xã thu hồi đất không vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng [thu hồi do có dự án...] mà tự dưng ngang nhiên cưỡng chế thu hồi đất của người dân, bạn có thể khiếu nại quyết định của xã [tham khảo phần khiếu nại đối với trường hợp này ở dưới].
- TH2: Do gia đình bạn sử dụng đất trái pháp luật:
Đó là các trường hợp sử dụng đất thuộc các hành vi bị nghiêm cấm theo điều 12 Luật đất đai 2013:
"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật."
Khi đã được bồi thường hoặc thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai mà gia đình bạn không tuân thủ việc thu hồi của xã thì sẽ bị cưỡng chế theo điều 71 Luật đất đai 2013.
Bạn cần tìm hiểu chính xác xem liệu vì vấn đề gì mà gia đình bị thu hồi đất để đảm bảo quyền lợi của mình.
Việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai được quy định tại điều 204 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."
Khi UBND xã có những hành vi trái pháp luật, nếu giải phóng mặt bằng mà không bồi thường, thu hồi đất không đúng mục đích theo điều 16 Luật đất đai 2013 mà gia đình bạn đã khiếu nại lên UBND huyện mà không được giải quyết thì bạn có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
3. UBND xã có thẩm quyền xử phạt hành chính và cưỡng chế phần đất lấn chiếm không ?
Chào luật sư, Ngày 20/7/2015 tôi nhận được quyết định xử phạt hành chính số 108/QĐ-UBND ban hành của chủ tịch ubnd xã, nội dung: "đã thực hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai: đã đổ đất lấn chiếm sang phần đất trống chưa sử dụng, hoán đổi quy hoạch trường và trồng ba trụ bê tông kéo lưới b40, quy định tại điều 10 nghị định 102/2014/nđ-cp " tôi không đồng ý và đã có đơn khiếu nại gửi đến ubnd và các cấp có thẩm quyền vì :
- Căn cứ biên bản hoán đổi đất giữa cấp xã và nhà tôi ,ngày 21 tháng 02 năm 2006 để xây dựng trường thì gia đình tôi hoán đổi thửa đất 676 diện tích 1145m2, nhận diện tích hoán đổi là 2960m2 tại thửa đất có tục danh đồng soi[không có số thửa]. Sau khi hoán đổi chúng tôi nhận đất tại đồng soi nhưng không đúng diện tích hoán đổi. Thực tế nhận diện tích hoán đổi khoảng 2600m2 [chưa cấp gcnqsdd]. Tôi đã nhiều lần gửi đơn yêu cầu giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Phần diện tích đất xử phạt và cưỡng chế từ lâu nay gia đình tôi trực tiếp quản lý sử dụng làm hầm chứa chất thải chăn nuôi [nằm ngoài khuôn viên trường học, không thuộc trường quản lý]. Thửa đất 676 vẫn còn trong gcnqsdd của gia đình và chưa được thu hồi . Tôi nhận thấy việc để hầm chất thải chăn nuôi ảnh hưởng đến môi trườngvà mỹ quan nên đã san lấp, tiến hành xây dựng tường rào bảo vệ tài sản. Vậy chủ tịch ubnd xã ban hành quyết định số xử phạt hành chính và cưỡng chế có đúng quy định pháp luật không.
Và khi vụ việc diễn ra ,gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu ubnd xã giải quyết [đồng gửi cấp huyện ]nhưng chưa nhận được sự giải quyết của xã dù cấp huyện có 4 công văn đề nghị cấp xã giải quyết và báo cáo kết quả ?
Xin nhờ luật sư trả lời sớm giúp tôi .
Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162
Luật sư tư vấn:
Luật đất đai năm 2013 không có quy định vào về việc hoán đổi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân với đất công do nhà nước quản lý nên việc hoán đổi đất là được pháp luật cho phép.UBND xã có thẩm quyền giao đất, cho cá nhân thuê đất theo quy định của pháp luật, tuy nhiên cần xác định ai là người đã kí giấy hoán đổi đất với bạn, người đó có phải là chủ tịch UBND xã không. Trường hợp hoán đổi đất có thể được gọi là chuyển đổi quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, Ðiều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nếu việc hoán đổi đất của bạn không được ghi nhận bằng hợp đồng có công chứng thì có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu đem ra tranh chấp. Do đó, việc bạn san lấp, tiến hành xây dựng tường rào bảo vệ trên thửa đất của xã [ do giao dịch không có hiệu lực và bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất được hoán đổi] sẽ bị coi là hành vi lấn đất theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!
4. Quyền lợi đối với mảnh đất khi đó là tài sản bị kê biên cưỡng chế ?
Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê! Vợ chồng chúng tôi đang sống cùng với mẹ đẻ của vợ tôi. Nhưng do mẹ đẻ tôi cắm giấy quyền sử dụng đất đứng tên mẹ vợ tôi. Đến nay chủ nợ đã gửi đơn ra thi hành án. Thi hành án đang làm thủ tục kê biên và cưỡng chế. Trên mảnh đất có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng tôi xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999. Lúc đó vợ tôi 17 tuổi.
Vậy tôi xin hỏi khi bị kê biên cưỡng chế, vợ chồng chúng tôi sẽ được quyền lợi gì trên mảnh đất đó như: chia đôi đất hay lấy lại số tiền mà vợ chồng tôi đã xây dựng ngôi nhà?
Xin kính mong công ty luật Minh Khuê tư vấn và giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Theo Khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội [Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung số 64/2014/QH13 của Quốc hội] thì mảnh đất đó có Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999 nên thuộc trường hợp được kê biên, xử lý trong thi hành án.
"Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó."
Vì mảnh đất đứng tên mẹ vợ bạn có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng bạn xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình trước hết bạn cần tiến hành các thủ tục để có được giấy phép xây dựng theo các điều kiện quy định tại điều 5 và điều 6 Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng và thủ tục qui định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Vì nếu không có giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp hành chính như: dỡ bỏ công trình, yêu cầu đình chỉ việc thi công...
Như vậy, nếu bạn không có giấy phép xây dựng thì ngôi nhà của bạn sẽ bị dỡ bỏ nên bạn sẽ không có quyền đối với ngôi nhà này. Trong trường hợp bạn xin được giấy phép xây dựng thì quyền lợi của bạn vẫn được đảm bảo khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thi án.
Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định về kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án sẽ tiến hành như sau:
"Điều 111. Kê biên quyền sử dụng đất
1. Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.
3. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên."
Tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý theo Khoản 1 Điều 113 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014:
"Điều 113. Xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên
1. Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:
a] Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất;
b] Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất.
Đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản;
c] Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản."
Theo quy định trên thì ngôi nhà của vợ chồng bạn có trước khi mẹ bạn nhận được quyết định thi hành án thì vợ chồng bạn phải tự nguyện di dời ngôi nhà để trả quyền sử dụng đất cho mẹ vợ bạn. Tuy nhiên vì cấu trúc của ngôi nhà là không thể di chuyển được nên trong trường hợp vợ chồng bạn đã xin được giấy phép xây dựng thì sẽ được hoàn trả tiền bán tài sản nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản. Xem thêm một số quy định khác liên quan tại Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự và Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
5. Các trường hợp áp dụng hình thức cưỡng chế nhà đất ?
Thưa Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: Ở xã em là xã Tân Liên thôn e có nghe nói là có tập đoàn nào đó về thuê đất ruộng đang canh tác ở đây trong thời hạn 50 năm với mức giá 65 triệu. Một số hộ gia đình không đồng ý và số đồng đều đã ký cả nếu như nhất định không đồng ý thì sẽ như thế nào và cái hình thức cưỡng chế có được áp dụng không ạ ?
Em xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162
Trả lời:
Trong trường hợp của bạn, nhiều hộ gia đình đã đồng ý mà một số gia đình không đồng ý thì cơ quan thẩm quyền sẽ thuyết phục, vận động lại, nếu thực sự vẫn không được thì phải áp dụng hình thức cưỡng chế.
Tại Khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền thu hồi đất như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a] Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b] Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.”
Tuy nhiên, UBND cấp xã [xã/phường/thị trấn] sẽ có thẩm quyền thu hồi đất khi có quyết định bằng văn bản về việc ủy quyền thu hồi đất của UBND cấp Huyện hoặc UBND cấp Tỉnh.
Tại Khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013 quy định Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất như sau:
“2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a] Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b] Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c] Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d] Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.”
Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện trên thì cơ quan có thẩm quyền có quyền thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê