Tính giá chung cư theo diện tích nào

Cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014 sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 16/2010 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà.Sau khi Thông tư 03 được ban hành, dư luận đã đề cập đến một điểm gây tranh cãi trong Thông tư 16. Đó là quy định có thể chọn một trong hai cách tính diện tích căn hộ: theo tim tường hoặc thông thủy. Nhiều khách hàng cho rằng, các chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để “ăn chặn” hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ.Các chủ đầu tư bất động sản nói sao trước những ý kiến này?

“Doanh nghiệp phải làm theo quy định”

“Dù tính theo cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông Nguyễn Sỹ Hoàn, Chánh Văn phòng Tập đoàn Nam Cường khẳng định.“Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống. Ngược lại, tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên. Dù tính cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông phân tích và nhấn mạnh, quan điểm cho rằng cách tính theo tim tường có lợi cho chủ đầu tư là không hẳn chính xác.Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Info [Ocean Group], ông Nguyễn Hoàng Nam thì nhìn nhận, đơn giá bán căn hộ được tính dựa trên nhiều yếu tố như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, các chi phí khác. “Vì vậy, mỗi cách tính sẽ theo đơn giá khác nhau, nhưng nhân lên thì vẫn cho ra một kết quả”, ông nói.Đây cũng là quan điểm được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam bảo vệ trong cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ ngày 28/2 vừa qua. Theo đó, mức giá cấu thành mỗi sản phẩm đã được tính đủ các yếu tố đầu vào, nên dù tính theo cách nào cũng chỉ ra một kết quả.Một điểm đáng chú ý trong Thông tư 03 là nội dung: các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành [ngày 8/4] sẽ không được hồi tố. Vì vậy, với những hợp đồng đã ký trước ngày 8/4 ghi rõ cách tính tim tường thì cả hai bên sẽ vẫn tuân theo hợp đồng đã ký. Với những hợp đồng ký trước ngày 8/4 nhưng không ghi cách tính, chủ đầu tư sẽ ngồi lại với khách hàng để thương lượng.Chính vì vậy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn cho biết, Nam Cường đang soạn thảo mẫu hợp đồng mới cho giai đoạn sau 8/4.“Doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện theo văn bản pháp luật quy định. Nhà quản lý ra thông tư như thế nào thì doanh nghiệp buộc phải làm theo thông tư đấy”, ông nói.Đại diện chủ đầu tư dự án Star City [Lê Văn Lương] đang bán hiện nay cũng cho biết, những hợp đồng mua căn hộ tại dự án này đã ký trước 8/4 thì sẽ giữ nguyên mức giá và cách tính. Còn đối với những hợp đồng sau 8/4, đơn giá sẽ thay đổi, tăng hơn so với mức giá đã ký theo tim tường.

Chiêu thức tâm lý

Lý giải về việc phần lớn các chủ đầu tư chọn cách tính theo tim tường, thay vì thông thủy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn nói rằng vì cách này đơn giản và thuận cho công tác bàn giao hơn.“Trước đây, khi làm hợp đồng với người dân, chính chủ đầu tư cũng không để ý tới cách tính diện tích căn hộ. Việc chọn các tính tim tường đơn giản là vì đo đạc dễ, bàn giao dễ. Nếu tính theo thông thủy, khi bàn giao nhà khách hàng sẽ phải đo tường, xem trát dày hay trát mỏng, rất mất công….”, ông nói.“Giai đoạn thị trường “sốt” nóng, vì vậy cứ có căn hộ là làm hợp đồng và khách hàng cũng ký luôn. Bây giờ thị trường đi xuống, mọi người mới bắt đầu để ý và suy nghĩ về cách tính này”.Cũng từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Thế Kỷ nói, việc nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương thức tính giá theo tim tường, thay vì thông thủy thực chất là một “chiêu thức tâm lý”.“Nếu tính theo thông thủy đơn giá mỗi m2 sẽ tăng lên, vì vậy khách hàng sẽ có cảm giác mua giá cao hơn, trong khi diện tích sử dụng lại nhỏ hơn. Trong khi đó, nếu tính theo tim tường, khách hàng sẽ có cảm giác được ở diện tích lớn hơn, trong khi giá thành sẽ rẻ hơn. Tôi cho rằng, đây chính là một chiêu thức tạo tâm lý trong kinh doanh. Còn thực chất, chủ đầu tư cũng không được lợi về giá”, ông Hưng phân trần.Phân tích cụ thể, ông dẫn chứng: nếu đơn giá mỗi m2 tính theo tim tường là 30 triệu đồng thì tính theo thông thủy sẽ là khoảng 31 triệu đồng, mức chênh lệch là khoảng 0,5 - 0,7%. “Thực chất nhiều hợp đồng làm với khách hàng, không nhất thiết phải ghi theo đơn giá m2 mà ghi tổng giá trị căn hộ. Vì vậy, việc tính theo cách nào cũng không ảnh hưởng đến tổng giá trị căn hộ”, ông nói.

Cũng cho rằng cách tính nào kết quả cũng không đổi, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - bình luận, khách hàng cần nghiên cứu kỹ mọi khía cạnh các vấn đề liên quan đến thứ mình bỏ tiền, để tránh những tranh chấp không đáng có.

Trong quá trình nhận, bàn giao căn hộ chung cư thì việc đo đạc, kiểm tra chính xác lại diện tích căn hộ là vấn đề cần thiết để tránh gây tranh cãi, tranh chấp không đáng có. 

Diện tích căn hộ chung cư là gì? Lý do cần phải xác định nó?

Đối với diện tích căn hộ chung cư thường thấy nhất sẽ có hai cách tính phổ biến.

• Diện tích thông thủy: Hiểu một cách sát nghĩa, thông thủy có nghĩa là các tính diện tích căn hộ theo nơi nước có thể lan tỏa. Trong ngành xây dựng, nó được xác định là khoảng cách giữa hai cạnh đối diện của kết cấu công trình.

Diện tích thông thủy hay còn gọi là diện tích sử dụng là phần diện tích trên mặt bằng đã trừ bề dày tường, vách, cột, kể cả lớp trát. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó.

Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được hiểu là diện tích trải thảm. Nghĩa là thảm trải được ở đâu thì ở đó là diện tích thông thủy.

• Diện tích tim tường: Diện tích tim tường còn gọi là “diện tích sàn xây dựng”. Diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Về lý do phải đo đạc chính xác diện tích căn hộ chung cư, bạn có thể hiểu một cách đơn giản, nếu bạn là người đi chợ, đi mua hàng thì chắc hẳn bạn sẽ rất không thích việc mình bị người bán cân thiếu, cân hụt sản phẩm. Đối với các căn hộ chung cư cũng vậy, các vấn đề tranh chấp, kiện tụng giữa người sử dụng và chủ đầu tư thường bắt nguồn từ vấn đề diện tích căn hộ mà nguyên nhân có thể là do không có sự thống nhất về đơn vị đo, cách đo.

Tất nhiên không thể loại trừ lý do chủ đầu tư cố tình khai khống diện tích sử dụng thực tế căn hộ lên quá nhiều để đẩy giá lên cao, ăn chênh lệch.

Vấn đề tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về diện tích căn hộ không hiếm khi xảy ra [Nguồn Internet]

Ngoài ra, sẽ có trường hợp chủ đầu tư cố tình công khai diện tích căn hộ theo diện tích tim tường để làm tăng diện tích căn hộ và giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ hơn thực tế cho người mua.

Người mua nhà nếu vướng phải trường hợp này không chỉ thiệt hại về diện tích sử dụng mà còn chịu thêm các khoản chi phí dịch vụ khác nếu chúng được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán được ký kết. Thông thường, đối với các căn hộ thương mại sẽ dùng diện tích thông thủy để đo lường.

Tính diện tích căn hộ chung cư như thế nào?

1. Diện tích thông thủy:

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại được tính theo diện tích thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Theo đó, Diện tích thông thủy = [Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở] – [Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật]

Cụ thể cách tính bạn có thể tham khảo hình minh họa sau:

Cách tính diện tích thông thủy căn hộ chung cư

2. Diện tích tim tường:

Việc xác định diện tích tim tường được thực hiện như sau:

• Đo từ tâm của tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các phòng.

• Đo cả khu vực cột và hộp kĩ thuật bên trong căn hộ.

• Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở

Xử lý thế nào nếu diện tích căn hộ chung cư có sai lệch?

Tại điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD có quy định:

• Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ.

• Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trường hợp diện tích thông thủy thực tế chêch lệch…% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. 

• Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá ...% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.

Theo đó, khi phát hiện diện tích căn hộ chung cư của mình khi bàn giao có sự chênh lệch lớn, vượt mức thỏa thuận, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại giá bán căn hộ cho phù hợp. 

Đương nhiên chỉ trong trường hợp hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư có điều khoản ràng buộc như trên bạn mới có thể chắc chắn đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì vậy, bạn cần phải hết sức lưu ý trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Ngoài ra xác định thống nhất với chủ đầu tư ngay từ đầu về phương thức, cách tính diện tích căn hộ chung cư cũng là điều bạn cần chú ý.

Bạn có thể tham khảo thêm cách kiểm tra căn hộ trước khi nhận bàn giao qua tài liệu tổng hợp dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

Hoàng Triều [Tổng hợp]