Uploaded by
Dang Hong Son
0% found this document useful [0 votes]
735 views
13 pages
Original Title
bai-tap-dinh-gia-tai-san [1]
Copyright
© © All Rights Reserved
Available Formats
PDF, TXT or read online from Scribd
Share this document
Did you find this document useful?
Is this content inappropriate?
Download as pdf or txt
0% found this document useful [0 votes]
735 views13 pages
Bai Tap Dinh Gia Tai San
Uploaded by
Dang Hong Son
Download as pdf or txt
Jump to Page
You are on page 1of 13
Search inside document
Reward Your Curiosity
Everything you want to read.
Anytime. Anywhere. Any device.
No Commitment. Cancel anytime.
Về nguyên tắc khống chế, mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ năm trong khoảng từ -2,03% đến 2,93% vì vậy đảm bảo không quá 15%.
Về thống nhất mức giá chỉ dẫn, các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh, bằng
[35,43+33,72+34,12] /3 = 34,42 triệu đồng/m2
Giá trị QSDĐ của BĐSTĐG tại thời điểm tháng 06/2020 là:
34,42 triệu đồng/m2 x80m2 = 2753,6 triệu đồng
*Giá trị công trình xây dựng Tuổi đời kinh tế: 55 năm Tuổi đời thực tế: 2020 – 1999 = 21 Tuổi đời hiệu quả: 21 – 5 = 16 năm Ước tính tỷ lệ hao mòn của BĐS TĐ: 16/55 = 29.09%
Giá trị hiện tại công trình xây dựng: 5,5 triệu đồng/m2 x 80m2 x 2 x [1-29,09%] = 624 triệu đồng
*Tổng giá trị BĐS thẩm định
Tổng giá trị BĐS thẩm định = Gía trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xây dựng = 2753,6 triệu đồng + 624 triệu đồng = 3377,6 triệu đồng.
nhưng bạn chưa có tài liệu ôn thi chất lượng. Vậy thì bạn có thể theo dõi và tham khảo mẫu bài tập định giá bất động sản kèm gợi ý của chúng tôi sau đây nhé.
Để làm bài tập định giá bất động sản, học viên cần nắm được những phương pháp định giá bất động được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất…
Tùy thuộc vào số liệu mà bài tập cung cấp, học viên sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp để tận dụng các số liệu đã cho rồi hoàn thiện đáp án. Cụ thể, các công thức định giá bất động sản theo từng phương pháp như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh +/- Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá: Bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp chiết trừ
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo công thức:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn
- Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
- Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá theo quy định tại Khoản 2,3,4 và Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Phương pháp thu nhập
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau
Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm
- Bước 3. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm/ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
- Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thặng dư
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS
- Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS
- Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thực hiện theo công thức sau:
Ước tính tổng doanh thu, chi phí phát triển
- Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức
Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Xem thêm: Top 5 công ty định giá nhà đất chất lượng
2 Tổng hợp bài tập thẩm định giá bất động sản có đáp án
Dưới đây là một số mẫu bài thẩm định giá BĐS được đội ngũ giảng viên tại Liên Việt sưu tầm và biên soạn lại. Bạn có thể tham khảo và sử dụng trong quá trình ôn tập.
Bài 1: Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích 2 lô đất đều bằng 375m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25m và 15m
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những lô đất có diện tích khoảng 75m2 [5m x 15m] là 1 trđ/m2, không mặt đường là 0,6 tr/m2
Bài 2: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, có diện tích là 300m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Hãy định giá lô đất?
Bài 3: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định sau năm 2005. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 2.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo Nhà nước quy định. Hãy định giá lô đất?
Bài 4: Bất động sản là một ngôi nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng là 2000m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000 đ/m2 xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20 năm.
Bài 5: Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2. Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8tr, hệ thống vệ sinh 5 trđ
Yêu cầu : Định giá BĐS trên.
Biết: Có lô đất bên cạnh diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, không tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa được bán với giá 255tr. Giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2
Đáp án:
- Bài 1: Đáp số: A: 255trđ; B:375trđ.
- Bài 2: Đáp số: 450trđ
- Bài 3: Đáp số: 500trđ
- Bài 4: Đáp số: giá trị biệt thự A trong khoảng [940tr ; 970tr ]
- Bài 5: Đáp số: 2.200trđ.
- Bài 6: Đáp số: 350trđ
Xem thêm:
- Trọn bộ bài tập định giá bất động sản có đáp án
- 14 bài tập định giá bất động sản
- Bài tập thẩm định giá bất động sản kèm gợi ý
- Tải bài tập định giá bất động sảnMẫu bài tập định giá bất động sản kèm gợi ý
Xem thêm: Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản gồm những gì?
Trên đây là toàn bộ những bài tập định giá bất động sản các bạn có thể tham khảo. Để có thể hoàn thành và đạt được những kết quả tốt nhất về các khóa học định giá BĐS, chứng chỉ hành nghề BDS các bạn phải chuẩn bị kiến thức thật nghiêm túc. Hy vọng với những tài liệu trên sẽ mang đến điều bổ ích cho các bạn.
Phương pháp chi phí trong thẩm định giá là gì?
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.nullThẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phíthamdinhgiavvi.com › tham-dinh-gia-bat-dong-san-bang-phuong-phap-chi...null
Chi phí thẩm định giá ai chịu?
- Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản quy định tại khoản 1 Điều này nếu kết quả định giá chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là có căn cứ; b] Tòa án trả chi phí định giá tài sản nếu kết quả định giá tài sản chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là không có căn cứ.nullAi phải chịu chi phí định giá tài sản khi đương sự yêu cầu về định giá tài ...thuvienphapluat.vn › hoi-dap-phap-luat › 5DA22-hd-duong-su-yeu-cau-v...null
Chi phí thẩm định giá thiết bị tính như thế nào?
Việc xác định chi phí thẩm định giá thiết bị sẽ được tính ở mức 0,5% tổng giá trị tài sản và mức thấp nhất cho mỗi đơn vị tài sản là 500 nghìn đồng. Ví dụ: Thẩm định một dây chuyền thiết bị 1 tỷ đồng với 20 danh mục tài sản thì phí thẩm định được xác định theo tổng giá trị tài sản là 1 tỷ * 0,5% = 5 triệu.nullCHI PHÍ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ MỚI NHẤT NĂM 2024www.hqa.com.vn › chi-phi-dich-vu-tham-dinh-gia-moi-nhat-nam-2023null
Phí định giá là gì?
Chi phí định giá, thẩm định giá tài sản là số tiền chi trả cho việc định giá, thẩm định giá tài sản trong giải quyết vụ việc dân sự. Việc buộc các đương sự chịu các chi phí định giá, thẩm định giă tài sản có ý nghĩa bù lại một phần chi phí của Nhà nước cho hoạt động xét xử của toà án.nullChi phí định giá, thẩm định giá tài sản là gì? Cách tính và biểu phíluatminhkhue.vn › chi-phi-dinh-gia-tham-dinh-gia-tai-san-la-ginull