Luật LawKey - Kế toán thuế TaxKey
HN:
VP1: P1704 B10B Nguyễn Chánh, Trung Hoà, Cầu Giấy
VP2: 3503 toà Thiên niên Kỷ, số 04 Quang Trung , Q.Hà Đông
ĐN: Kiệt 546 [H5/1/8], Tôn Đản, P. Hoà Phát, Q. Cẩm Lệ
HCM: 282/5 Nơ Trang Long, P. 12, Q. Bình Thạnh
E:
Sử dụng dịch vụ:
[024] 665.65.366 | 0967.591.128
Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề này như sau:
Theo pháp luật về đất đai, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao làm đất ở, hoặc được Nhà nước công nhận là đất ở.
UBND cấp tỉnh quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề trên địa bàn tỉnh đó.
Nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất ở, thì sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.
Điểm a, Điểm b, Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP quy định hạn mức đất ở tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 1/1/2012 được xác định như sau:
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế.
Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế.
Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế.
Mức thuế suất
Tại Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Điểm a, Khoản 1, Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính quy định thuế suất đối với đất ở [bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh] áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế [m2] | Thuế suất [%] |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Vào thời điểm ông Thuấn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [25/10/2011], hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu vực dân cư áp dụng Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND TP. Hà Nội [có hiệu lực từ ngày 9/4/2009, hết hiệu lực ngày 18/8/2012].
Theo Điều 1 của Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND, hạn mức giao đất ở mới làm căn cứ giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khu vực các phường trên địa bàn TP. Hà Nội mức tối đa là 90m2.
Theo Điểm b, Khoản 1, Điều 2 của Quyết định này, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao trong khu dân cư được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 tại khu vực quận Hà Đông là 180m2.
Để xác định hạn mức tính thuế và diện tích đất ở làm căn cứ tính thuế phải căn cứ vào diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là đất ở được giao mới hay đất ở được công nhận.
Trường hợp đất ở đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức giao đất ở, hoặc cao hơn hạn mức công nhận đất ở, sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, thì phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.
Theo thông tin ông Thuấn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận Hà Đông cấp ngày 25/10/2011 cho ông Thuấn ghi toàn bộ diện tích thửa đất 613,2 m2 là đất ở, nhưng ông không nêu cụ thể diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là đất ở được giao mới hay đất ở được công nhận.
Nếu thuộc trường hợp đất ở được công nhận thì, đối với diện tích trong hạn mức là 180m2, áp dụng thuế bậc 1, thuế suất 0,03%. Đối với phần diện tích vượt quá hạn mức là 433,2 m2 [vượt không quá 3 lần hạn mức], áp dụng thuế bậc 2, thuế suất 0,07.
Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội
* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.
Năm 2011 tôi xin hợp thức hóa căn nhà nêu trên và đã được UBND quận Thủ Đức ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 12-9-2011, chuyển qua chi cục thuế vào ngày 20-9-2011. Hiện tôi đang chờ được hướng dẫn đóng thuế sử dụng đất vượt hạn mức quy định.
Xin hỏi, trước khi xin hợp thức hóa căn nhà B, vợ chồng tôi có đứng tên sở hữu một căn nhà A diện tích 124m2 ở phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Tuy nhiên, tháng 8-2011 chúng tôi đã bán căn nhà A và đã đóng đầy đủ các thuế [kể cả thuế thu nhập] cho Nhà nước. Do đó, hiện chúng tôi chỉ có căn nhà B là duy nhất.
Vậy nhà B của chúng tôi có được tính phần diện tích 200m2 đóng thuế đất trong hạn mức sử dụng không hay phải đóng tất cả 398m2 đất là thuế vượt hạn mức sử dụng?
Căn nhà tôi đang chờ đóng thuế được phường Linh Xuân xác định là nhà nằm trong hẻm cấp 1, vị trí hai, đường nhựa, tiếp giáp trong khoảng 200m với đường số 8. Đường số 8 này được công bố giá đất của TP.HCM là 1.800.000 đồng. Theo quyết định số 28/2012/QĐ-UBND, xin tính giúp chúng tôi số tiền phải đóng cụ thể là bao nhiêu?
Mong được trả lời. Cảm ơn.
Hồng Chung [chungnga_18@... ]
- Trả lời:
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất.
Vì vậy, nếu trước khi xin hợp thức hóa căn nhà [B], vợ chồng bạn đã từng đứng tên sở hữu một căn nhà [A] thì cho dù tại thời điểm xin hợp thức hóa căn nhà B, căn nhà A đã được bán cho người khác, toàn bộ diện tích xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi là “giấy chứng nhận”] sẽ được xem là phần diện tích đất vượt hạn mức.
Theo quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012 của UBND TP.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của phần diện tích vượt hạn mức sử dụng [hạn mức giao] đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở [công nhận quyền sử dụng đất] đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở thuộc khu dân cư [do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận] của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là hai [02] lần giá đất ở do UBND thành phố quy định và công bố hằng năm.
Do đó, nếu căn nhà B mà bạn đang chờ đóng thuế đã được xác định giá đất theo quyết định của UBND thành phố tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận 1.800.000 đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất mà vợ chồng bạn phải đóng sẽ là 398m2 x 2 x 1.800.000 đồng.
|
Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: . Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu [font chữ Unicode]. Chân thành cảm ơn. Địa ốc Tuổi Trẻ Online |
Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU[www.legalvn.com]
- Thứ ba, 15/06/2021 15:22 [GMT+7]
Trường hợp 1: Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15.10.1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 [không có giấy tờ về quyền sử dụng đất].
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15.10.1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm… nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở [nếu có] thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm… nhưn nay nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm… nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức [nếu có] thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm… nhưng nay nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở [nếu có].
Trường hợp 3: Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01.7.2004
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01.7.2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở [nếu có] theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 01.7.2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở [nếu có] theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.