Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng như thế nào?
|
1.Nội dung vụ án Show Nguyên đơn là bà N trình bày: Bà và ông T là vợ chồng, có đăng ký kết hôn tại Campuchia từ năm 1972 (giấy tờ kết hôn đã thất lạc nhưng có ảnh cưới). Ông bà có hai người con chung; ông T chết năm 2012. Phần đất tranh chấp diện tích 30.000m2 do ông T nhận chuyển nhượng năm 1994 từ bà L; ông T đã đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 trong thời kỳ hôn nhân với bà N nên đây là tài sản chung của hai vợ chồng. Tuy nhiên, ngày 29/10/2010 ông T đã tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nêu trên cho ông K mà bà N không biết. Sau đó ông K đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ngày 23/11/2015 ông K đã chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nêu trên cho ông S, ông S cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S vô hiệu. Ông K, ông S cho rằng ông K nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 30.000m2 từ ông T năm 2010 với giá 2,4 tỷ đồng, sau đó năm 2015 ông K đã chuyển nhượng lại cho ông S với giá 5,1 tỷ đồng. Việc chuyển nhượng đã hoàn thành nên đề nghị Tòa án giữ nguyên hiệu lực của hai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. 2.Về quan điểm đối với vụ án Quan điểm thứ nhất: Phần đất tranh chấp diện tích 30.000m2 do ông T nhận chuyển nhượng năm 1994 từ bà L. Tại Điều 14 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 quy định: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung”. Đồng thời, năm 2002 ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên; năm 2010 ông T chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này cho ông K. Căn cứ Điều 27 và Điều 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000: Điều 27: Tài sản chung của vợ chồng “1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất. 2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. 3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”. Điều 28. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung 1. Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. 2. Tài sản chung của vợ chồng được chi dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng. 3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này. Thấy rằng, căn cứ các quy định nêu trên thì mặc dù phần diện tích đất tranh chấp có được trong thời gian ông T và bà N sống chung nhưng bà N không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh hôn nhân của ông T và bà N là hôn nhân hợp pháp. Đồng thời, phần đất này đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một mình ông T vào năm 2002 nên không thể xác định đây là tài sản chung của vợ chồng mà là tài sản riêng của ông T. Do đó, ông T có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản riêng của mình. Việc ông T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K là đúng quy định của pháp luật, bà N khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S vô hiệu là không có cơ sở. Quan điểm thứ hai (cũng là quan điểm của tác giả): Bà N và ông T chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1972, có ảnh cưới, có hai người con chung. Tại mục 3a Nghị quyết số 35/2000/NQ-QH10 ngày 09/6/2000 của Quốc hội về việc thi hành Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định: “Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Toà án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000”. Do đó, có cơ sở xác định hôn nhân của bà N, ông T là hôn nhân hợp pháp. Phần đất diện tích 30.000m2 do ông T nhận chuyển nhượng từ bà L vào năm 1994. Ông T đã đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 (trong thời kỳ hôn nhân với bà N). Theo quy định tại Điều 14 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 1986 và Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 nêu trên thì quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng và thuộc trường hợp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên của cả vợ chồng. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung. Ông T tự đăng ký kê khai và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có ý kiến bằng văn bản của bà N về việc đó là tài sản riêng của ông T, nên không có cơ sở xác định đây là tài sản riêng của ông T. Vì vậy, quyền sử dụng diện tích đất 30.000m2 là tài sản chung của ông T và bà N. Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000: “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, nên việc ông T tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K mà không có ý kiến của bà N là không đúng pháp luật, do đó việc chuyển nhượng này không có hiệu lực. Tại Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”. Căn cứ nội dung đã phân tích ở trên, trong trường hợp này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T cho ông K là vi phạm đến cấm của pháp luật. Vì vậy, yêu cầu của bà N về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S vô hiệu là có căn cứ. Trên đây là trao đổi của tác giả, rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc. Tòa án nhân dân tỉnh Hà Giang xét xử sơ thẩm vụ án Tranh chấp quyền sử dụng đất - Ảnh: Phương Thảo Bạn thắc mắc về việc một bên vợ hoặc chồng có được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng không? Bài viết sau đây sẽ giải đáp thắc mắc đó của bạn.
 Hình 1. Có được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng không? Trong cuộc sống hôn nhân, việc vợ chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại diễn ra khá phổ biến. Vậy, pháp luật quy định nào về vấn đề này? Hướng giải quyết khi có vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng như thế nào? Hãy theo dõi bài viết sau đây. TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH 1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng. 2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng. 3. Hướng giải quyết khi một bên vợ chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng. 1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng.
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. 2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”.
2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng.
➤ Bài viết bạn có thể quan tâm: Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3. Hướng giải quyết khi một bên vợ chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng.Như đã phân tích ở Mục 2 nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng phải được công chứng và có hiệu lực pháp luật kể từ ngày được công chứng. Như vậy, hướng giải quyết khi một bên vợ chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng sẽ được áp dụng trong từng trường hợp sau:
|
