Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai được phân loại thành các loại đất khác nhau tương ứng với mục đích sử dụng đất để thuận lợi trong quá trình quản lý về đất đai cũng như trong quá trình sử dụng đất. Trong đó đất thương mại dịch vụ được quy định là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận, hiện nay trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội diện tích của loại đất này ngày càng tăng tương ứng với người sử dụng ngày càng nhiều. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như để đảm bảo tính tính hợp pháp của các thủ tục liên quan đến đất thương mại dịch vụ thì mọi người cần nắm rõ những quy định của pháp luật tại thời điểm hiện nay.
1. Khái niệm đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ là đất được sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại dịch vụ.
Theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
2. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ
Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Như vậy thời hạn sử dụng đối với đất thương mại dịch vụ được nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc được phê duyệt dự án đầu tư là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, cá nhân, tổ chức có thể Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định [50 năm, 70 năm]
3. Mục đích sử dụng của đất thương mại dịch vụ
Pháp luật hiện hành quy định chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở, còn đất thương mại dịch vụ không được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính
Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng vào các mục đích sau:
- Xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ
- Xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ [kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuốc khu vực sản xuất, bãi tắm]
4. Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ
Do không được phép xây nhà ở trên đất thương mại dịch vụ nên nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng loại đất này. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm nguồn gốc ban đầu là đất nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc trong trường hợp đất xây dựng các công trình sự nghiệp, các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng nhằm kinh doanh, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;
Thứ nhất, điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:
+ Thửa đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất;
+ Đất phải được xác định là không có tranh chấp với các bất động sản liền kề hoặc bất cứ một tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng;
+ Phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất và phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương.
+ Đồng thời phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định
Thứ hai, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:
+ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ - Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
+ Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận - Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, người tiếp nhận tiến hành trao cho người yêu cầu Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn.
+ Bước 3: Thẩm tra hồ sơ - Trách nhiệm thẩm tra hồ sơ thuộc về cơ quan tài nguyên và môi trường, nội dung thẩm tra bao gồm: xác minh về mặt thực địa của thửa đất, xác minh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất;
+ Bước 4: Thông báo nghĩa vụ tài chính phải thực hiện của người sử dụng đất, sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ này người sử dụng đất nộp lại giấy tờ chứng minh cho cơ quan tài nguyên môi trường;
+ Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Phòng tài nguyên môi trường làm văn bản đề trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký tên xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;
Tiến hành cập nhật thông tin, thay đổi cơ sở dữ liệu về đất đai trên phương tiện lưu trữ đồng thời thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính do mình quản lý.
+ Bước 6: Trả kết quả - Tiến hành trả kết quả cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quý giá không chỉ là nơi để con người sinh sống, nó còn góp phần vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đất thương mại dịch vụ chính là loại đất được sử dụng phổ biến hiện nay. Đất thương mại dịch vụ là gì? Đặc điểm của loại đất thương mại dịch vụ thế nào? Những câu hỏi được nhiều người kinh doanh bất động sản thắc mắc. Cùng” Nhà Ở Ngay” đi tìm câu trả lời qua bài chia sẻ dưới đây nhé!
1. Giới thiệu tổng quan về đất thương mại dịch vụ
1.1. Hiểu thế nào về đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ là gì? Đất thương mại dịch vụ là loại đất được sử dụng vào việc xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ, thương mại và các công trình khác để phục vụ hoạt động này. Đặc biệt, theo chính sách thu hồi đất nếu nhà nước không được bồi thường số đất nông nghiệp tương ứng với diện tích đất lấy thì phải hỗ trợ và tạo việc làm cho người dân, hộ gia đình bị thu hồi đất.
1.2. Đất thương mại dịch vụ gồm mấy loại?
Theo Luật đất đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ được phân thành 2 loại. Mỗi loại đất sẽ có đặc điểm và chức năng riêng. Cụ thể:
- Đất nằm trong quỹ đất cộng đầu, đấu thầu ở các khu vực công cộng như bến xe, chợ……
- Đất thương mại dịch vụ 5%, 7%, 10% phụ thuộc vào vào tỉ lệ giao đất và bồi thường.
>>Xem thêm: Đất HNK là gì? Quy định sử dụng đất HNK mới nhất 2022
2. Đặc điểm nổi bật của đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh này. So với các loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp thì đất thương mại dịch vụ nổi bật bởi các đặc điểm sau:
+ Thứ nhất: Đất thương mại dịch vụ là loại đất được Nhà nước giao cho từng hộ gia đình hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật. Thông thường các loại đất có diện tích không quá 40-50m2 và được xây dựng ở các vị trí đẹp, thuận lợi cho việc đi lại.
+ Thứ hai: Loại đất thương mại dịch vụ thường nằm cạnh hoặc gần với các khu đô thị, giúp người dân được bồi thường đất nông nghiệp mau chóng chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống.
+ Thứ ba: Đặc biệt, loại đất dịch vụ thường nằm ở vị trí đẹp nhưng giá rẻ hơn so với giá thị trường, có thể bằng 1/2 hoặc 2/3 giá thực tế.
+ Thứ tư: Diện tích đất nông nghiệp thu hồi để phát triển các dự án khu đô thị và những lô này được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng để bàn giao đất. Vì vậy, cơ sở hạ tầng đồng bộ và đường thuận tiện cho việc đi lại.
+ Thứ tư: Loại đất dịch vụ được cấp lâu dài và được cấp giấy CNQSDĐ và với đất thương mại, làm cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê hoặc sử dụng trong thời hạn từ 50-70 năm.
+ Thứ năm: Một trong những đặc điểm của đất thương mại dịch vụ đó là các hộ giao quyền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Thêm vào đó còn được bồi thường theo giá nhà nước khi tiến hành thu hồi đất.
3. Công thức tính giá đất thương mại dịch vụ chuẩn nhất
Giá đất thương mại dịch vụ tại khu vực đô thị, nông thôn được tính bằng % giá đất ở cùng đường, phố, đoạn đường, đoạn phố, vị trí với khu vực đô thị hoặc cùng với khu vực, vị trí đối với khu vực nông thôn. Vậy cách tính giá đất thương mại, dịch vụ thế nào mới đúng? Theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, cách tính tiền thuê đất được tính dựa trên công thức sau:
Giá đất thương mại dịch vụ = Bảng giá đất tại địa phương x tổng diện tích đất cần tính
Bảng giá đất dịch vụ dựa trên diễn biến của giá đất thị trường hoặc điều kiện của địa phương. Căn cứ vào nguyên tắc và cách tính giá đất, khung giá đất, UBND tỉnh cùng các cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Đặc biệt, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 01/01 vào đầu năm của các kỳ.
>>Xem thêm: Đất CLN là gì? Mục đích sử dụng đất CLN thế nào?
4. Quy trình chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư
Đất thương mại dịch vụ chuyển sang thổ cư được không? Theo quy định về Luật Đất Đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ có thể chuyển lên đất thổ cư. Các hộ gia đình, cá nhân có đất thương mại, dịch vụ thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng thì thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Các hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ 1 bộ hồ sơ [ Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT]:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất.
Ngoài các giấy tờ trên, bạn cần phải chuẩn bị các loại hồ sơ gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân và các hộ gia đình nộp về Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ hợp lệ thì nhân viên sẽ tiếp nhận còn trường hợp không hợp lệ, nhân viên sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn chỉnh [thời hạn không quá 3 ngày].
Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường giải quyết hồ sơ
Khi nhận đầy đủ hồ sơ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thì Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết hồ sơ. Tiến hành cho người kiểm tra khu đất có đủ điều kiện để chuyển đổi lên thổ cư hay không trước khi phê duyệt. Điền thông tin vào hồ sơ lưu trữ đất của quận, huyện.
Bước 4: Trả kết quả chuyển đổi đất thương mại dịch vụ
Cuối cùng khi phòng Tài Nguyên và Môi Trường cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì tiến hành trả kết quả. Các cá nhân, hộ gia đình phải nộp tài chính theo quy định trước khi nhận.
Bên cạnh đó, khi nhận được quyết định chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thì bạn cần phải kiểm tra các thông tin, nếu phát hiện sai sót thì báo lại ngày để sửa. Thời hạn giải quyết yêu cầu: Không quá 15 ngày đối với khu vực đồng bằng và không quá 35 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
>>Xem thêm: Đất SKC là gì? Từ A – Z các thông tin về loại đất SKC
5. Một số câu hỏi thường gặp về đất thương mại dịch vụ
Hiện nay, việc mua bán và chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ đang ngày càng sôi động trên địa bàn, địa phương cả nước cũng như đói với các loại đất theo quy định của pháp luật. Đặc biệt với các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ thì tình trạng tranh chấp. Dưới đây là những câu hỏi mà nhiều người băn khoăn khi nhắc đến đất thương mại dịch vụ:
5.1. Đất thương mại dịch vụ có tách thửa được không?
Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa hay không? Câu trả lời là có những người sử dụng đất xin tách thửa phải xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề. Cùng mục đích sử dụng để tạo thành thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì sẽ được tách thửa. Bên cạnh đó thì việc hợp thửa, diện tích của thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích theo quy định tại Điều 4, 5, 6 của Luật đất đai 2013.
Trong trường hợp tách thửa đất có một phần diện tích đã có thông báo thu hồi thì chỉ được xem xét tách thửa khi phần diện tích còn lại tách thửa đã trừ diện tích thu hồi, đảm bảo diện tích, kích thước theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 của Quy định này.
5.2. Đất thương mại dịch vụ chuyển nhượng được không?
Theo quy định về Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất thương mại dịch vụ có thể chuyển nhượng được nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất thương mại dịch vụ không có tranh chấp
- Đất thương mại dịch vụ còn thời hạn sử dụng
- Quyền sử dụng đất không thuộc kê biên
5.3. Đất thương mại dịch có sổ đỏ hay không?
Vậy đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không? Xét về mặt pháp lý thì đất thương mại dịch vụ là loại đất được Nhà nước bàn giao, bồi thường cho người sử dụng bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30%. Loại đất được bàn giao sử dụng trong thời gian lên đến 50 năm. Tuy nhiên đất thương mại, dịch vụ chưa có sổ đỏ và người sử dụng sẽ không chuyển nhượng được do không có giấy tờ pháp lý đầy đủ.
5.4. Đất thương mại dịch vụ có thời hạn bao lâu?
Theo quy định của pháp luật hiện đất thương mại dịch vụ được phân thành 2 hình thức: Sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn. Trong đó, loại đất thương mại dịch vụ được xác định là loại đất có thời hạn sử dụng. Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm với các trường hợp sau:
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thì sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc phê duyệt dự án đầu tư. Thời gian sử dụng loại đất này không quá 50 năm.
+ Còn với các dự án đầu tư lớn thu hồi vốn chậm và khu vực kinh tế khó khăn cần thời hạn lâu dài thì sử dụng với thời gian sử dụng đất tối đa lên đến 70 năm.
5.5. Đất thương mại dịch vụ có được thế chấp?
Tương tự như quyền chuyển nhượng thì đất thương mại dịch vụ được thế chấp chỉ cần đất có giấy chứng nhận, không tranh chấp hay bị kê biên. Tùy vào mục đích của người dùng đất để thực hiện việc chuyển đổi đất thương mại dịch vụ và ngược lại chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ.
Trên đây là thông tin về đất thương mại dịch vụ mà “ Nhà Ở Ngay” chia sẻ. Hy vọng, sẽ giúp bạn có thêm kiến thức hữu ích về đất thương mại dịch vụ là gì? Đặc điểm và thời gian hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ. Đưa ra lựa chọn hợp lý khi quyết định lựa chọn loại đất này. Chúc bạn sẽ có được sự đầu tư hữu ích trong tương lai nhé!