Phân tích thị trường bất động sản la gì

Lộc Phát Land sẽ giúp bạn giải đáp khái niệm thị trường bất động sản là gì và các đặc điểm của thị trường bất động sản. Hãy cùng tìm hiểu!

Trước hết chúng ta cần hiểu khái niệm “bất động sản”.

Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: Bất động sản là các tài sản, gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Tiếp theo chúng ta sẽ đi vào chi tiết thị trường bất động sản.

Khái niệm thị trường bất động sản là gì

Thị trường bất động sản là khái niệm đã có từ xa xưa ở nước ta cũng như các nước khác.

Tuy nhiên ở nước ta, trong thời kỳ nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai không có giá trị thì thị trường bất động sản không được thừa nhận. Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới được khơi gợi từ những năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20.

Một số quan niệm cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất. Theo ý kiến này, thì nhà và đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường và vì bất động sản nhà, đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước.

Hiện nay nhà và đất là bất động sản chủ yếu về cả khối lượng thực tế và giá trị. Hơn nữa thực tế ở nước ta từ xa xưa đến nay, thị trường nhà, đất đã và đang được hình thành, phát triển và vận hành vừa rõ rệt, vừa sôi động, vừa dễ nhận biết và đã trở thành quan niệm, thói quen truyền thống từ lâu đời của đại đa số nhân dân.

Các bất động sản khác như các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội… trong thực tế chưa hình thành thị trường một cách rõ rệt và rất hạn chế.

Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn một khái niệm có tính chất tổng quát.

Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện quan niệm trên cho trọn nghĩa như sau: Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước.

Vì ý kiến này xuất phát từ hoạt động của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, mà đất đai là yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản cũng cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước.

Ngoài ra, còn có những quan điểm khác cho rằng: thị trường bất động sản là môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.

Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân ra thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau…

Từ việc phân tích những quan niệm trên, có thể thấy rằng:

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.

Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch… Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.

Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường.

Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phong tục và sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi quốc gia.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đất đai, bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, nên thị trường bất động sản mang trong mình những đặc trưng riêng đó là:

1/ Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

Trước hết thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hoá đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (sử dụng đất đai).

Đất đai không bao giờ hao mòn đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do chính bản thân của đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của bất động sản.

Mặt khác, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

2/ Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

– Bất động sản là một hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Những yếu tố này gắn chặt với một vùng, một khu vực. Chúng ta không thể di chuyển vị trí đất đai từ vùng này sang vùng khác và càng không thể di chuyển tập quán, thị hiếu tâm lý từ vùng này sang vùng khác, do đó sự hoạt động của thị trường bất động sản cũng khác nhau.

– Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà mỗi vùng có sự phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội ở các trình độ khác nhau, mật độ dân số không đồng đều, do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản.

Thực tế khẳng định thị trường bất động sản ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước thị trường bất động sản phát triển hơn các đô thị khác… hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì thị trường bất động sản sôi động hơn các đô thị khác.

3/ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

– Ở nước ta, trước Luật đất đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất, Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… đất đai và lúc đó đất đai không có giá… không tồn tại thị trường BĐS.

– Từ khi luật đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

– Tiếp đó năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định về mua bán kinh doanh nhà. Ngày 25/10/1995, Quốc hội ban hành Luật dân sự, Bộ luật này quy định về điều kiện, hình thức, nội dung, hợp đồng chuyển quyền, chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, quy định về hợp đồng dân sự về tài sản, xác lập quyển sở hữu và chấm dứt sở hữu về tài sản.

Từ đó, thị trường bất động sản ở nước ta từng bước được khôi phục và phát triển.

– Tuy nhiên, ngày 31 tháng 12 năm 1994 Uỷ ban thường vụ quốc hội ban hành Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất. Theo đó tổ chức kinh tế chỉ được nhà nước cho thuê đất. Quy định này đã hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, cá biệt có người còn nói “Thị trường bất động sản đóng băng“.

– Trước đòi hỏi của công cuộc đổi mới năm 1998, Nhà nước ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993; Theo đó luật sửa đổi, bổ sung quy định:

+ Tổ chức kinh tế đã được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì không phải chuyển sang thuê đất.
+ Cho phép các địa phương áp dụng cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

– Tiếp đó, năm 2001, Nhà nước ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, theo đó nhà nước quy định:

+ Cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam để vay vốn dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
+ Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư, nghiên cứu khoa học, cư trú ổn định được mua nhà ở tại Việt Nam.

– Những đổi mới trên là bước tiến mạnh trong quá trình chuyển nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

– Tuy nhiên những thay đổi đó vẫn còn hạn chế khai thác tiềm năng từ đất đai, bất động sản cho đầu tư phát triển. Theo tinh thần các Nghị quyết của Đảng và Nghị quyết lần thứ V Ban chấp hành TW Đảng khoá IX, Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 thay thế cho pháp luật đất đai hiện hành, theo đó Luật đất đai 2003 quy định và tạo điều kiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản phát triển theo các nội dung sau:

+ Mở rộng các giao dịch dân sự về đất đai cả về các quan hệ giao dịch, loại đất được giao dịch, đối tượng (tổ chức hộ gia đình cá nhân) được giao dịch; thu hẹp phạm vi thu hồi đất của nhà nước. + Bỏ các điều kiện khi giao dịch về đất đai. + Mở rộng các quyền định đoạt, giao dịch cua người sử dụng đất. + Giao quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư cho nhà

đầu tư.

– Năm 2005, Nhà nước ban hành Luật nhà ở trong đó quy định:

+ Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
+ Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại: Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam.

– Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy định: + Các loại bất động sản đuợc đưa vào kinh doanh; + Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; + Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; + Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước; của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư định cư tại nước ngoài; + Công khai thông tin về bất động sản; + Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; + Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần;

+ Các hành vi bị cấm…

4/ Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Trong thị trường bất động sản, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng, giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị BĐS mang tính độc quyền rất cao.

Bên cạnh đó người mua, bán thường chỉ nhận được lượng thông tin rất nghèo nàn với độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen các thủ tục mua bán trên thị trường.

5/ Thị trường BĐS thị trường không có trung tâm.

Hoạt động của thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối.

Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài. Thị trường BĐS có những đặc trưng riêng, không giống thị trường hàng hóa thông thường.

6/ Thị trường mang tính địa phương, nhất là thị trường nhà ở.

– Do đất đai không thể di chuyển nên chúng ta không thể đem đất từ địa phương này đến để đáp ứng sự thiếu hụt đất của địa phương khác nên dẫn đến tính địa phương của thị trường trường BĐS.

– Đặc biệt là thị trường nhà ở: mỗi địa phương có cũng có những mức cung khác nhau đối với thị trường này, chúng ta không thể mang từ địa phương này đến địa phương khác.

7/ Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ.

Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất, kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn và chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường.

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn có lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Cho nên các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ. Điều đó đã có tác dụng lớn đến thị trường tín dụng.

Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển, do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và người bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả.

Bạn vừa xem qua bài viết Khái niệm thị trường bất động sản là gì. Chúc quý bạn đọc luôn nhiều sức khỏe và thành công!