Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Quy trình Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trình và phương pháp tiếp cận khác nhau. Tuy nhiên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá, doanh nghiệp đều phải thủ theo quy trình chung gồm 6 bước “theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” được quy định tại Điều 30 Luật Giá 2012 như sau:
“Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
4. Phân tích thông tin.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.”
Nội dung chi tiết quy trình thẩm định giá thực hiện như sau:
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá [nếu có] theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá
Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.
Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch bao gồm:
Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật Giá 2012
Luật Hoàng Anh
Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp gồm có 6 bước:
1/ Xác định vấn đề
Trong bước này cần chú ý các vấn đề sau:
- Thiết lập mục đích thẩm định giá
- Nhận dạng sơ bộ doanh nghiệp cần thẩm định giá: pháp lý, loại hình, quy mô, địa điểm, các cơ sở, chi nhánh, tài sản, sản phẩm, thương hiệu, thị trường,…
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
- Xác dịnh tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá
2/ Lập kế hoạch thẩm định giá
- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với doanh nghiệp được mua bán và đặc điểm thị trường; Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về doanh nghiệp, tài liệu so sánh; Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện; Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
3/ Tìm hiểu doanh nghiệp và thu thập tài liệu
Trong bước này cần lưu ý:
- Khảo sát thực tế tại doanh nghiệp: kiểm kê tài sản, khảo sát tình hình sản xuất kinh doanh thực tế của doanh nghiệp.
- Thu thập thông tin trước hết là các thông tin, tư liệu từ nội bộ doanh nghiệp: tư liệu về tình hình sản xuất kinh doanh, các báo cáo tài chính - kế toán - kiểm toán, hệ thống đơn vị sản xuất và đại lý, đặc điểm của đội ngũ quản lý điều hành, nhân viên, công nhân,… Ngoài ra còn chú ý thu thập thông tin bên ngoài doanh nghiệp đặc biệt là thị trường sản phẩm của doanh nghiệp, môi trường kinh doanh, ngành kinh doanh, các đối thủ cạnh tranh, chủ trương của Nhà nước,… Thẩm định viên cần tiến hành những bước cần thiết để bảo đảm rằng tất cả nguồn dữ liệu làm căn cứ đều đáng tin cậy và phù hợp với việc thẩm định giá. Việc thẩm định viên tiến hành các bước hợp lý để thẩm tra sự chính xác và hợp lý của các nguồn tư liệu là thông lệ trên thị trường.
4/ Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp:
Cần đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp trên các mặt: sản xuất kinh doanh, thiết bị công nghệ, tay nghề người lao động, bộ máy quản lý và năng lực quản lý, vốn nợ, các chỉ tiêu tài chính, thị trường, môi trường kinh doanh.
5/ Xác định phương pháp thẩm định giá, phân tích số liệu, tư liệu, và ước tính giá trị doanh nghiệp.
Thẩm định viên về giá doanh nghiệp dựa vào ý kiến, kết quả công việc của thẩm định viên khác hay các nhà chuyên môn khác là cần thiết khi thẩm định giá doanh nghiệp. Một ví dụ thường thấy là dựa vào kết quả thẩm định giá bất động sản để thẩm định giá các tài sản bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi dựa vào ý kiến, kết quả của thẩm định viên khác hoặc các chuyên gia khác, thẩm định viên về giá doanh nghiệp cần tiến hành các bước thẩm tra để bảo đảm rằng những dịch vụ đó được thực hiện một cách chuyên nghiệp, các kết luận hợp lý và đáng tin cậy.
6/ Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo thẩm định giá
Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo thẩm định giá doanh nghiệp tương tự như các tài sản khác. Báo cáo kết quả thẩm định giá doanh nghiệp phải nêu rõ:
1. Mục đích thẩm định giá
2. Đối tượng thẩm định giá phải được mô tả rõ. Cần phải nêu rõ đối tượng thẩm định giá là toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh nghiệp, lợi ích đó thuộc về toàn bộ doanh nghiệp hay nằm trong tài sản cá biệt do doanh nghiệp sở hữu. Mô tả doanh nghiệp thẩm định giá, bao gồm những nội dung sau:
- Loại hình tổ chức doanh nghiệp
- Lịch sử doanh nghiệp
- Triển vọng đối với nền kinh tế và của ngành
- Sản phẩm, dịch vụ, thị trường và khách hàng.
- Sự nhạy cảm đối với các yếu tố thời vụ hay chu kỳ
- Sự cạnh tranh
- Nhà cung cấp
- Tài sản gồm tài sản hữu hình và vô hình
- Nhân lực
- Quản lý
- Sở hữu
- Triển vọng đối với doanh nghiệp
- Những giao dịch quá khứ của các lợi ích sở hữu tương tự trong doanh nghiệp.
3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: định nghĩa giá trị phải được nêu và xác định.
4. Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá và lý do áp dụng các phương pháp này; những tính toán và logic trong quá trình áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá; xuất phát của các biến số như các tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ vốn hoá hay các yếu tố thẩm định khác; những lập luận khi tổng hợp những kết quả thẩm định giá khác nhau để có kết quả giá trị duy nhất.
5. Những giả thiết và những điều kiện hạn chế khi thẩm định giá, những tiền đề và giả thiết quan trọng đối với giá trị phải được nêu rõ.
6. Nếu có một khía cạnh nhất định của công việc thẩm định giá cần sụ vận dụng so với những quy định của những tiêu chuẩn hay hướng dẩn mà sự vận dụng đó xét thấy là cần thiết và thích hợp thì nội dung, những lý do vận dụng cần được nêu rõ trong báo cáo.
7. Phân tích tài chính:
- Tóm lược bảng tổng kết tài sản và bản báo cáo thu nhập trong một giai đoạn nhất định phù hợp với mục đích thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp.
- Những điều chỉnh đối với các dữ liệu tài chính gốc [nếu có].
- Những giả thiết cơ bản để hình thành bảng cân đối tài sản và báo cáo thu nhập.
- Tình hình hoạt động tài chính của doanh nghiệp qua thời gian và so sánh với các doanh nghiệp tương tự.
8. Kết quả thẩm định giá.
9. Phạm vi và thời hạn thẩm định giá.
10. Chữ ký và xác nhận: thẩm định viên, người ký vào báo cáo thẩm định giá chịu trách nhiệm đối với những nội dung thực hiện trong báo cáo
Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân
- Địa chỉ: 117 -119 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
- Hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch toàn quốc xem TẠI ĐÂY
- Hotline: 0934 252 707 / Email: