Thông tư hướng dẫn Nghị định 02 2022

Ngày 06/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (Nghị định 02). Nghị định 02 đã có hiệu lực từ ngày 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Với nhiều điểm mới tiến bộ, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ tác động tích cực vào sự vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Nhằm giúp doanh nghiệp nắm bắt được hướng dẫn mới trong Nghị định 02, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh (VCCI Hồ Chí Minh) phối hợp cùng Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức tập huấn với chủ đề:

ĐIỂM MỚI TẠI NGHỊ ĐỊNH 02/2022/NĐ-CP TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thông tin cụ thể như sau:

• Thời gian: 08h30 – 11h30, ngày 27 tháng 4 năm 2022 (Thứ Tư)  
• Hình thức: Trực tuyến trên nền tảng Zoom 
• Giảng viên: Luật sư Đinh Ánh Tuyết – Trưởng Văn phòng Luật sư IDVN, Trọng tài viên Trung Tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)
• Nội dung: 

1. Những vướng mắc, tồn tại trong văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản trước đây

2. Những sửa đổi của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và các tác động đến giao dịch liên quan đến bất động sản

Mọi thông tin chi tiết và hỗ trợ đăng ký vui lòng liên hệ

Phòng Hội viên và Đào tạo, Chi nhánh VCCI – HCM

Tel: 39325149 Fax: 3 9325 472 (C.Trâm – 0983.967.567); Email:

___________________________

Xem thông tin chi tiết TẠI ĐÂY

Đăng ký tham dự Hội thảo TẠI ĐÂY

Thứ ba,01/03/2022 14:54

Từ viết tắt

Xem với cỡ chữ

Theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm công khai sản phẩm đưa vào kinh doanh và chỉ được bán khi đảm bảo các quy định của pháp luật.

Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+)

Kể từ ngày 1/3/2022, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện để người dân yên tâm mua bán, chuyển nhượng nhà, bất động sản.

Đây là một trong những nội dung quan trọng của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản phải đủ 3 điều kiện

Nghị định 02 thay đổi một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê muanhà ở hình thành trong tương laivà thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Về hoạt động kinh doanh, Nghị định này quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện. Thứ nhất là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp).

Thứ hai, tổ chức, cá nhânkinh doanh bất động sảnphải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin doanh nghiệp.

Cùng với đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm công khai sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Các thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã công khai mà sau đó có thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba, các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các sản phẩm bất động sản khi có đủ các điều kiện như: Đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất…

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà.

Ngoài các nội dung trên, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hécta, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hécta trở lên.

Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+)

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động; trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán phải thuộc diện không có tranh chấp

Cùng với các điểm mới về điều kiện kinh doanh, Nghị định 02 cũng quy định một số điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Cụ thể, Nghị định quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán,thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện: Phải có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có hợp đồng đã ký kết. Quan trọng nhất là hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Ngoài ra, Nghị định này cũng quy định một số điều khoản thi hành giúp người dân dễ dàng làm được sổ đỏ sau khi mua bán, chuyển nhượng mà không gặp rắc rối.

Theo đó, trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,công trình xây dựngnhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này.

Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp căn cước công dân gắn chip, mã số định danh cá nhân theo quy định của Luật Căn cước công dân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, cơ sở dữ liệu về đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng cơ sở dữ liệu thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện các thủ tục liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Điểm b khoản 1 Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin gồm:

- Thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật);

- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê…

- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),

- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Trước đây: Nghị định 76/2015/NĐ-CP không có quy định cụ thể về vấn đề này. 

Phân tích Nghị định 02/2022 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

1.2 Bỏ yêu cầu vốn pháp định với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Luật Đầu tư năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/1/2021) sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó bỏ yêu cầu về vốn pháp định đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Để thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020), Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng không còn yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định.

Trước đây: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng.

1.3 Bổ sung quy định về vốn chủ sở hữu đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản

Mặc dù bỏ quy định về vốn pháp định, nhưng Nghị định 02/202/NĐ-CP lại đặt ra yêu cầu về vốn chủ sở hữu đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Cụ thể, khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy định:

Nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

2. Áp dụng mẫu hợp đồng chung trong các giao dịch bất động sản

Ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP là 09 mẫu hợp đồng/văn bản thỏa thuận được sử dụng cho giao dịch bất động sản, gồm:

1. Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư

2. Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú

3. Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ

4. Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng

5. Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7. Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất

8. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản

9. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai/hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Nghị định này yêu cầu các giao dịch bất động sản kể từ ngày 01/3/2022 đều phải sử dụng thống nhất các mẫu hợp đồng chung nêu trên.

Trước đây: Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ quy định hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng, chỉ cần đảm bảo các nội dung chính theo quy định.

Lưu ý:  Các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày 01/3/2022 thì không phải ký lại hợp đồng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại.

Nhiều thay đổi với hoạt động kinh doanh bất động sản từ 01/3/2022

3. Quy định chung về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng phải đáp ứng 04 điều kiện như sau:

 - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Lưu ý:  Các điều kiện nêu trên không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Trước đây: Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định riêng điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn. Trong đó, không có quy định cụ thể về các điều kiện như tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP nêu trên.

4. Quy định chuyển tiếp

Các doanh nghiệp cần chú ý đến các quy định chuyển tiếp được nêu tại Điều 14 của Nghị định này liên quan đến các giao dịch về bất động sản được thực hiện trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực, tức là trước ngày 01/3/2022.

4.1 Không phải ký lại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định này đối với các hợp đồng đã ký trước ngày 01/3/2022, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại.

4.2 Phải ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của Nghị định này nếu các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng nhưng đến ngày 01/3/2022 vẫn chưa ký.

4.3 Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày 01/3/2022, các bên chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại theo quy định của Nghị định này.

4.4 Trường hợp đang làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày 01/3/2022 đã có quyết định cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền và các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải thực hiện ký hợp đồng theo quy định của Nghị định này.

4.5 Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trước ngày 01/3/2022 nhưng chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền thì các bên không phải thực hiện lại các thủ tục trước đó nhưng phải bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Nghị định này (nếu có) để được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của Nghị định này.

4.6 Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày 01/3/2022. Quá thời hạn mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì không được kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.